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一次性把买房的工作说分明,很周全的购房常识

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彩豆
5809 个
暗恋者
5 个
发表于 2012-7-11 16:14:50 |显示全部楼层

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第1节:序

   从1995年开端,我在一家国营企业做房地产开发。往常,房子成了完整贸易化的工具。我从一个小人员到某集团华北年夜区的副总裁,从月薪450元整到年薪几十万。我的15年根本是中国地产最风云波诡的15年。我的┞封15年也是整个时期超速开展的15年。3个月前回老家过年,和伴侣喝酒吹嘘的时分,我说,我不干了。一切人都瞪年夜了眼,一小我能有几个15年,我从22岁的毛小伙到往常人到中年。怎样说不干就不干了呢?到今天,也算是普通的胜利人士了。一切人纷繁以为我喝年夜了恶作剧。却不知我是真下了决计。 由于,我大白,我这些年在地财产做了简直一切的职位,从发卖到筹划,从打字员到总裁助理,从工程监理到营销副总。房地产这个越来越被辱骂以至充溢了神秘的行业,我涉足过一切的环节。 我却累了,在人到40的时分决议不做了。 我说,我不克不及再做了,这些年,四处送礼,送来送去,我迟早得把本人送进去。我又说,世界上有两年夜经济泡沫,第一个是美国国债,第二个是中国的房地产。 我再说,我不做这个行业了,我退出后,写一本书,把和房子有关的工作说得清分明楚。但愿对在买房的人、曾经买房的、筹算买房的、不筹算买房的、一辈子买不起房的、一辈子不消买房的、还有二次改善住房的人,能有一点用途,能多长一个心眼。我做得不多,只想把这15年中国地产的黑幕逐个揭显露来。写得细致点,啰嗦点没关系,可是不严肃,不说教。而是要浅显的、有趣的、诙谐的、诙谐的、嘲讽的、无聊的、文娱的、把房子这玩意儿弄个明大白白。

再次正告,本书凶猛:房地产商、炒房团以及XX请绕行。欢送咬牙! 是为序。

第2节:室第构造的初级扫盲

选房篇

01 室第构造的初级扫盲

  都说地球在开会,调成振动形式了。先前的几回年夜地动,让国人对房子的质量备加存眷,为什么有的建筑好像锡纸,有的建筑好像磐石?我们小老苍生,感觉坚固就成,哪思索过房子是用什么资料建的。

  我们选房子,把太多的眼光放在了开发商的名气、楼盘的地段、小区的建立、物业能否完善等上面,很少去思索这个本人梦想具有70年的“笼子”是用什么建的、是怎样建的。

  房子的建筑方式多种多样,构造却不过乎几种:砖混构造、砖木构造和钢筋混凝土构造。这些名字你或许耳熟能详,我简单说说,咱是买房不是盖房,略懂一二即可。

  砖混构造

  浅显点讲,就是砖+土。承重的是砖,砖的强度决议了墙的强度,墙的强度又决议了房子的坚固水平。换句话说,砖的黑白在必然水平上决议你和家人的平安系数。装修的时分你能够亲力亲为,建材啊耗材啊花钱买个安心。可是房子咱是买现成的,你如果没有个当包领班的伴侣,这中间的猫腻你就别自个儿揣摩了。(地基呢?不主要吗?)

  砖木构造

  按字直译,就是砖+木。承重的仍是砖,楼板构造、屋架用木头,国内里小城市中十分普遍,(年夜城市的朴素别墅另说)。空间分隔较便当,自重轻。你要真在乡村有个一亩三分地,爱怎样折腾怎样折腾,什么环保什么低碳都边儿去,非得把盯着房价走势的年夜伙眼红死。又扯远了。

  钢筋混凝土构造

  望文生义,砖+钢筋混凝土。钢筋听起来多坚韧不摧啊,“混凝”听起来多密不通风啊,这种构造也是今朝国内群众商品房最为可靠的构造了。柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制造,墙用砖或其他资料建造。你如今去买房,售楼蜜斯必然会加上这句——“我们的房子抗震机能好,能抗几级几级地动。”以此来慰藉国人极没平安感的当心灵。



第3节:不克不及不研讨的房子的建筑方式

  从洞窟到草棚,从平房到楼房,我们赖以寓居的房子,其建筑方式可谓一变再变。于是,在这转变的过程中,原来选个地儿就立马建房的时期一去不复返了,取而代之的就是70年有限的房产关系。这话怎样说?听我给你简单聊一聊。

也就是70年的事儿  

要说我们买房子第一想的是什么啊?是建筑面积。可是问你建筑面积是怎样算出来的,很少人能阐明白。良多人以为本人拿了房产证,有了上面的条条框框就是爷了。其实呢,你是孙子了,由于在筹算买房前你就被涮了。这此中的缘由,咱先说年夜的,小点的不说你都大白。

  房地产商在拿地时,有个文书,此中的两条就是规划用空中积,以及规划建筑面积。

  什么是规划用空中积?就是规划核准的红线内占地的面积。这就好比清朝初期,那些犯罪年夜臣赛马转了一个圈,好,这圈里的地是你的了。可惜那是清朝,我们如今是现代社会,社会主义社会。这地仍是地,可惜不克不及把楼盖满了。于是,内地的咱不说,去看看喷鼻港的楼靠靠。那叫一个翻开窗户就是对窗的内裤。所以开发商得在这个用空中积上通知我你的建筑面积是几。开发商不是清朝的犯罪年夜臣,你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。

  什么是规划建筑面积?建筑面积在律例上的意义是规划核准的项目总建筑面积。这就好比你去餐厅吃饭点菜的技巧。你点多了吧,吃不了,剩了就馊了。“馊了”这词好玩,有一次我去广州,看见一年夜片地就馊了。你点少了吧,本人饿着对不合错误?做地产的人都是坏心眼,一个比一个坏,他们总想开花起码的钱买最年夜的地,用起码的地搞最年夜的建筑面积。你别急,有国度管着他们呢。国度让他们随意乱画吗?不克不及。

  于是国度就给房地产商个数字,这个地啊,靠近贸易区,高层啊,建筑面积要在几以上,你假如运用必需节制在几以下。

  这么一看,其实地产商也挺憋屈的,但他们的坏心眼不少。比方,竞标的时分,你一看,哪一家的建筑面积都是起码的,满是绿化面积,只要两根形似柱子的建筑戳在那边。不懂的人以为是建球场呢。然后呢,只需地拿下来了,你再去一看,足球场变台球厅了,密密麻麻的楼盘出来了。

  你能让拆了重建吗?

  我嗣魅这些就是给年夜家提个醒儿,其拭魅这个建筑面积与规划面积的几是与房主有很年夜联络的。你问有多年夜?其实也不年夜,就70年的事儿。

  低层、多层和高层楼房之间的PK

  咱接着说建筑方式的层数问题。这一说到室第的层数,就让人想起高层、中层、低层之说。可谓是名堂繁多。这“层数”前加了那么多不同的名堂,到底是什么意义呢?先看看国度的规则。

  按《国度室第设计标准》规则:低层室第是指层数在1到3层的室第,多层室第是指4到6层的室第,中高层室第为7到9层的室第,高层室第为层数在10到30层的室第。曾经有上限不超越30层的规则,但跟着《高层平易近用建筑设计防火标准》的修订,高层建筑打破了楼高100米的限制,所以市场上也呈现了30层以上的超高层公寓,像华亭嘉园等。关于这些项目不同的楼房后面的奥妙,让我来为年夜家说道说道。

  所谓“远近上下各不同”,那天然“层高层低也不同”了。我伴侣说,站得高,看得远;我妈说,住得低,少爬楼梯。到底这些楼层都有哪些长处和缺乏呢?一同来清点一下吧。

  1.低层室第

  别看低层室第层数低,恰恰这层数低成了它的优势。由于层数少,所以楼群密度低、周边环境好。同样的事理,建筑层数较低,楼梯的坡度不年夜,用起来就便当,特别是我们那些年夜伯年夜妈们,那叫一个喜欢。还有一个缘由,低层室第构造单一,平面安插紧凑,组合灵敏,可谓雅俗共赏。你看,城市的低层室第,既有Townhouse、别墅、独门独院的规范四合院,也有年夜量的平房、年夜杂院。乡村里的低层室第就是通俗的平易近居,可谓遍地都是,这也是平易近风平易近情。

  今朝,低层室第在我国城市室第的建立中,所占比重较小,在小城镇和村落的室第建立中所占的比重较年夜。往常在城市中,新的低层室第因地价、环境等缘由,年夜局部都集中在城乡分离的地域。

  2.多层室第

  多层室第在市场据有相当年夜的比例,但在北京,由于本钱缘由,即便具有一套通俗规范的多层室第,只需地段不太差,那你就是在享用一种高规范的糊口了。多层室第的长处到底好在哪儿?我们来看看:

  起首,与低层室第比,多层室第能够进步地盘的应用率;与高层室第相比,工期短,工艺简单。你不服不可,看看那些多层室第,每一层少说也住4家。一次我去一伴侣那儿,愣在他住的那层转了半天儿才找到他家的门。

第4节:不克不及不研讨的房子的建筑方式

  其次,多层室第不需求电梯、泵房等辅助设备,因而,像公共走道等公摊的面积就比拟小。天然物业办理费和修护费用相对就较低了,这可是让咱寻常苍生省下不少钱。

  第三,多层室第在建房时,建材没有特殊请求,建筑构件能够年夜范围工业化消费。因而,总体来说,造价也比拟低。那相对来说房价天然要廉价多了。当然,今朝市场上也有框架构造的高标多层室第。这又是另一码事儿了。

  当然了,通俗的多层室第普通寿命比拟低,加上年夜局部没电梯,那人如果老了,爬如许的楼梯是够受的。

  3.高层室第

  高层室第是城市化、工业现代化的产品,它知足了像我伴侣他们那些人想站得高,看得远的心愿。这个庞然年夜物,因为外形不同,被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式。又因为内部空间组合的体例不同,可分为单位式和走廊式。

  高层室第由于高,所以电梯成了必配的硬件。于是,在眼界坦荡的根底上,它又多了一个长处,就是只需不停电,就不消爬楼梯。关于国度和开发商来说,高层室第能够节约地盘,增添住房和寓居生齿。统一面积的地盘假如采用高层室第,将室第向高空开展,就能够完成较高的容积率,换句话说,就是能够多住几户人家。在关于今朝建立用地慌张、寸土寸金的一线城市,像北京、上海来说,真实是一种最适合的建筑体例。

  当然了,高层室第也有一些缺乏之处:住在如许的楼房里,年夜家不说做到老死不相往来,至少邻里之间的交流可是惜话如金了。再有,因为设置装备摆设电梯、水泵,维持设备的┞俘常运转,物业费和维修费天然就高了,公摊面积也不小。加上高层室第连片建筑,追求低碳糊口天然就难点儿了。

  不外,从今朝房地产市场上看,良多高层室第社区,在设计方面都各显其能,有了一些共同的设计,使高层室第的温馨度年夜幅度进步。

  披着马甲的板式小高层

  为啥把小高层零丁拿出来说呢?这是由于一提到小高层,我就想起那句“披上马甲就不认识你了”。

  作为室第中的新种类,板式小高层今朝没有明白的界说。普通说来,8至14层、板式构造、带电梯的室第楼被称为板式小高层。这种房子好啊。好在哪儿?你来看看:

  1.朝向好,多是南北朝向的,采光通风充沛。

  2.看着小,用着不小,就是说容积率小,但视野坦荡。

  3.平安牢靠,进口集中,平安;多是一梯两户,私密性较好。

  4.实惠,公摊面积少,运用率高,当然,这是和塔楼相比。

  5.空间构造灵敏,户型富于转变。

  看看,这正应了鄙谚“小的是美妙的”的一说。现往常,这板式小高层,摇身一变,一件马甲披在身,马上成了楼市点金石,与“e”并肩,成就新的时髦。为什么这么说呢?让我们看看小高层如今在上海、北京楼盘的风云幻化吧。

第5节:不克不及不研讨的房子的建筑方式

  小高层在上海、武汉起首成为“主流楼盘”,可谓星途利市。紧接着,进军京城也渐成天气。曩昔,高层塔楼曾经是高档物业的要件,相关于通俗的五六层楼房,带公开车库、花圃小品、参差有致的高层塔楼确实使人们的寓居质量年夜年夜晋升。但跟着人们关于寓居的温馨度请求越来越高,高层塔楼的弱点就表露出来了。像通风、采光不良,私密性差,高容积率形成糊口质量降落等。就如许,独具中国特征的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心。

  这腰肢可不是白扭的,益处也在那儿摆着呢。板式小高层则充沛扬“板式”之长,补“多层”之短,普通坚持在8至14层,最高的到达18层,以一梯两户居多,私密性可谓强矣,户型均好性较着。同时,小高层设有电梯,便当出行,而且汲取了很多高层塔楼的设计经历,建有公开车库和组团绿地等。

  最主要的是板式小高层建筑本钱较高层为低。咱来算笔账,依据有关建筑设计标准,一台电梯的运用户数最多是90户,而14层以上要建两个楼梯,因而普通的塔楼都要建两个楼梯,设置装备摆设至少两部电梯,此外,建安费用也跟着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数,决议了它的本钱要远远低于塔楼。所以,今朝北京市区的很多小高层售价30000余元,与塔楼相当以至略低。

  当然啦,前面咱也说了,开发商的心眼都是坏的。在板式小高层的建筑上,他们也想出了馊方法。什么方法?开发商想“多出头具名积”,于是使进深太长,面宽又不扩展,房间呈狭长性,中部的采光通风就遭到了影响,并就此发生了暗间。

第6节:选套适宜的房子其实很简单

  在房地财产中混了这么多年,常听到的就是有人说:“选套房子咋这么难。”可不是,关于不晓得房子的选购办法的人来说,那就跟娶个心满意足的妻子一样,难啊,不是普通的难。可你如果控制了选房的技巧,那就是再简单不外的事儿了。

  让适用掀起概念的盖头来

  买房子干什么用,天然是用来住,用来过日子的,这是起首需求记住的准绳,在这个年夜准绳的指导之下,你需求把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这些词用“适用”这个规范来权衡一下,就会发现其实很简单,外表的┞封么多层润色剥去之后,要想选一套合适本人的、物有所值的房子,仍是很简单的。

  1.概念=什么人买什么房

  什么叫概念,这词听着很玄,如今什么古典主义作风啊,什么将来的房子啊,听得人是一愣一愣的,其实你把这些词都套上适用主义这个准绳,就会发现,其实很简单,概念就是市场定位。从这个概念中,你能够看出开发商这房子是想卖给谁,这直接决议着你未来的邻人都是些什么样的人,你要和这个寓居环境和觉得贴合,才干住得舒适。要不契合,那就是本人找罪受了,你想啊,如果一传统不雅念很强的人,住进了一个很潮水、行为很现代的人寓居的环境中,那还不得憋屈死,成天不是看这个不舒适,就是看阿谁不顺眼,这不是本人给本人下绊子嘛,所以,概念这玩意儿固然不克不及过分追求,不克不及盲从,但仍是要略微留意一些,要把概念当成一种标签,来判别一下这个标签适不合适你。

  2.期房=空中楼阁

  期房,真的就是一个空中楼阁的存在,由于你看不到什物,所以就有了很多的风险存在,在“变现”的时分,有良多不肯定的要素,面积可能有误差,规划设计可能被人修正了,原本该用的好的建筑资料也成了次的,各种如许的风险不克不及不防。就算开发商很不忘本,这些方面都坚持着你想象中的样子,那时候呢,能否能包管,在规则的时候内,可否如期交房。这些都是极有可能呈现的问题。因而,作为一个适用主义者,在售楼蜜斯口不择言地向你宣传这个期房有多好,未来会怎样怎样样时,要把握好一个准绳,想象中的永远是美妙的,要想未来不承受严酷的理想,就需求在买房合同中把开发商限定死,让他不克不及随便地变卦,要么,就抛却期房,痛快选套现房,这些问题就能够有用地防止。

  3.榜样间=时装扮演

  模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服,年夜家都喜欢,但恐怕没有几人会真正买来穿在本人身上,为什么,不适用,真正穿在年夜街上,肯定得被人当成怪物,因而,这玩意儿是没有实践的市场空间的,榜样间也是同样的事理。如许的摆设工程为了可以到达吸收人眼球的效果,普通会请闻名的设计师设计、一流的施工单元严厉地依照图纸装修、请专业的灯光师打光,使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感,以至就连犄角旮旯也处处表现细节,但是,如许的房子要想真正地搬到本人家中适用,是很难的,单不说造价很高,我晓得有些人有钱,不在乎这个,但实践倒是,如许的样本搬到房子里,基本就派不上用场,以至还会是障碍。看着外型很美的扭转楼梯事实上连床都没法搬上楼,空中凹凸动感的设计基本就没法摆家具……看到如许的差别,你就得大白一个深入的事理,榜样间这玩意儿是不克不及作为参考的,一切只是为了扮演而存在。什么时候榜样间撇去了那些奢华,真正与交到你手上的什物差不多的时分,才干作为选房时分的参考,不然,仍是敬而远之吧。

  4.运用率=房价“系数”

  运用率这个说法,这些年,被挑得很高,某某小区85%,某某家园84%,但是,良多人并没有真正地注重这个“高”,没有把运用率和房价挂上钩,实践上,这是极端错误的。你想想,同样是花50万买一套50平的房子,运用率是70%,仍是80%,均匀到房价上,那每平米得差出好几百块,因而,不要走过场一样问问运用率的问题,最好弄分明你为几面积掏了钱,然后本人家能够运用的面积是几,如许,你会得出真正有用的房价。

  5.户型=功用空间的组合体例

  房、厅、卫的数量、房间的巨细、外形、朝向,这些在户型图上能够了如指掌的工具对每小我都有着不同的意义:他以为糟糕的户型,在你那边可能正适宜。所以,户型的本质其实是:在你的需求之下,空间可被付与什么功用?它的组合体例能否能最年夜限度地表现这些功用?

  比方,早出晚归的上班丁克族不用考究房子的朝向;很少引客进门的人不需求40平方米的客堂;经常在家办公的人不克不及把电脑搬进卧室,要有工作间;花200万元以上买房子的人,三年夜一小的概念就要作废:一间放不下10平方米衣橱的主卧,怎样安放她浩如烟海的衣服?

  把本人放在房子中假想着糊口一下,你将会发现户型中遮蔽最深的优势。

  6.环境=升值或享用的空间

  环境这个工具,是商品房衍生出来的一个价值,也是必需要思索到的要素。四周环境好了,才干住得舒适。当然,这个环境也有巨细之分,年夜环境就是指小区外部的环境、整体气氛和设置若何、小区处在一个什么样的位置。小环境就是指社区内部的环境规划和整体安插。假如这两个方面,可以兼得,那是最好,不然的话,就需求区别看待了,看看你详细需求的是什么样的,一切从需求动身,不要被售楼蜜斯的引见牵着鼻子走。

  在调查小环境的时分,适用主义的规范就更为主要了,什么欧陆风情、新加坡风格,你尽能够把它就当成一个标语,标语之后能否有名副其实的工具步崆最主要的,比方说,给孩子、白叟专设的勾当区,就比那些罗马作风的雕塑啊、柱子啊,要人道化良多,真正知足需求;在你走累了的时分,能找到些小凳子、小石墩什么的,也比那些高上下低的、有参差感的隔绝距离墙要好良多。

  7.配套=门当户对的设备

  配套这个工具,只要和你买的┞封个房子真正能配得上,才有实践作用,不然的话,不是如虎添翼,而是弄巧成拙了。不信,你想想看,一个层次比拟低的房子用得上每户一个的公开车位?假如都用这种适用的观念来看房子,这些配套设备就能够解脱无谓的攀比,真正做到合适就好。

  到工地去必然要到工地去

  外行看繁华,熟行看门道。你如果恰恰有做过工程的伴侣,他会通知你“抽查”的必要性。所谓抽查,就是在恰当的时候,去看看工地主要节点的施工情况,以此来判别施工的质量。常常普通人到了工地,就像二傻子进城,哪儿哪儿都感觉新颖,乱用渐欲诱人眼,估量北在哪儿都不晓得了。措辞更是说不到点子上,尽说文言。

  我陪客户去看过房,阿谁假里手埋怨:“唉,怎样钢筋都是生锈的啊,不可不可,这房敢买吗?”熟行的人就会通知你,工地上用钢筋就是要用带点锈的,带锈的钢筋外表粗拙有纹理,如许和混凝土的┞烦结才更易更结实。不懂不要装懂,闹了笑话不说,更表露了你轻易被宰的实质。

  记住我这句话,卫生情况不成小觑!

  卫生查抄各行各业都有,为什么?阐明“体面”的主要性。越是有经历的项目司理,越会注重工地的┞符洁。你想啊,工地是个什么中央,在你印象中必然是喧闹琐碎,杂七杂八的建筑资料遍地都是,平易近工们灰头土脸,搅拌机一刻不停地霹雷作响。其实否则,洁净利索的工地有几个比拟较着的特性:建筑资料码放得有条有理,这是效率的包管;空中也都颠末了硬化处置,别说渣滓了,应该说浮土都很少;别的,用于防尘的护网,就是那品种似纱窗的把整个建筑笼在此中的工具,普通都是蓝绿色居多,你留意了,那种资料即便是风吹雨打,转变的顶多是色泽,不应是年夜面积的撕撕裂烂;还要看施工区内,工人们是不是都按规则佩带平安帽和挂牌。这些根本的表征不是小题年夜做,一个施工团队的素质很年夜水平上决议了施工的质量。

  我有过如许的阅历,有次到一个工地,看到A建筑公司的一个项目司理,为了相邻工地(B建筑公司)飘过来的塑料屑和人争论。我感觉至于嘛这,可后来两边的活一比拟,A工地的总体质量超出跨越B一年夜截。还有我留意了B工地的防尘护网,烂得像运用多年的苍蝇拍,果不其然,阿谁工程本钱高、效率低、工期长还质量差。

  你别以为工地的卫生情况是能够像办公室那样突击一下对付查抄足矣,其实否则,工地与其他中央的年夜扫除完整是两个概念。如果没有多年的施工经历、严厉的施工办理、高素质的施工团队、紧密的施工组织,想要工地有条不紊洁净利落,那几乎是不成能的。事理很简单,所谓游刃有余,经历足了才会晓得施工到哪一步需求做些什么详细工作,需求什么建筑资料,同时停止的几道工序会不会发生互相干扰,若何防止这些干扰。

  工地规划怎样布置才经济合理高效,从而防止施工历程中暂时的变更以及设备的搬移形成的劳动力损耗。建筑施工不是空言无补,只要经过严厉紧密的办理,蓝图才干得以落实,而高素质的施工步队,才干真正体会你的企图,晓得活要怎样干,干得恰如其分,不应干的活,尽量防止。

  单说建筑渣滓吧,一层楼下来烧毁物怎样都得有个百八十吨,工人素质高的步队,渣滓毫不会顺手丢弃,而差劲儿的步队,刚清算的场地,先是一小撮杂土,10分钟后,就能开展到一手推车那么多,转天再过来,一座假山就拔地而起了,所以,在那种工地,你不到最后,也别清算。工地的┞符洁度其实最终应该归结为施工前紧密的组织规划,也就是在这地儿仍是一块空位的时分,就得把今后的事想个八九不离十,不克不及走一步看一步。这是什么?这就是程度!

  当然,咱是去买房的,不是去挑刺儿的,专业上的事儿咱不消操心,也的确操不上什么心,咱就去查抄个卫生,就我之前说的┞封些细节,你该留意的都留意下,根本该理解的也理解得差不多了。别的给你个提示,工地越狭小,做到整洁就越难。还有就是去查抄的机遇,必然要在整体建筑构造封顶,而外装修完毕以前,其他的时候,人也不见得能让你进去,施工重地,闲人免进嘛!

  选楼座要向曹雪芹学习

  你在选房时必然要有最优楼座的理念,要纵不雅全局。你要晓得,房子在楼座中的位置,楼座在社区中的位置好坏,和户型、面积巨细等“部分”问题同样主要。你看曹雪芹的《红楼梦》里每小我物的呈现都是有必然缘由的,以至每一句话都是有规划的。假如老曹来买房子,绝对是房精。当然我是说他得把写书的肉体头拿到买房子上来。

  如今有不少项目采用了“卖完一个再开一个”如许的办法,假如楼盘卖得火的话,恐怕你还没时机纵不雅全局呢,房子都没了。可是假如整体开盘的话,是绝对有必要整体看一下,选择整体的“最优楼座”的。

  选房若何眼不雅全局,应先从总平面图或沙盘动手,当然,前提是这个规划图和沙盘根本属实,无狡诈现象,然后综合以下要素,方能在一个位置抱负的楼座当选择出称心的房子。

  出行便利绝对是首要思索的问题。“衣食住行”,住后面紧跟着行,充沛阐明两者无可置疑的紧要关系。任何一种家庭架构的组成,无论上班族、孩子或收人,出行的人便利都是至关主要的。假如一个社区很年夜,你从本人家出门到走出小区,要走超越5分钟以至10分钟,那这费事了,当然,你如果天天纯把这段路当健身,那没问题,只是万一有急事的话,这段路可就是个考验了。当然,假如家里有白叟、小孩这种“坐家族”或者说是很潮水地选择在家办公的话,就需求思索远离噪声了。依据上面的┞封两个准绳来停止判别,就请求选的楼不克不及离年夜门太远,也不克不及挨着小区道路、公开车位的收支口、地上泊车位、体育场所、黉舍等。

  别的,平安要素也绝对不容藐视。要周全理解社区状况,看能否处于安防“盲点”。假如对一个小区的物业办理有疑问,那选楼时你最好留意一下平安间隔,对多层楼来说尤应如斯。背靠区外马路或位于边边角角上的楼,可能由于保安的忽略被“外来生齿”钻空子。别为了图个喧嚣反而没有平安保证。

  另一个要思索的是社区内的交通隐患。固然大都社区号称人车分流,但依然会保存良多地上车位,这些泊车场合以及公开车位的收支口可能对孩子的平安形成要挟,若有可能,尽量远离。从规划图上看,公开车库收支口、地上车位普通城市标明,选楼的时分要看分明。

  再者,心理温馨度也不容无视。小区的变(配)电站普通不会对居平易近有要挟,但在设计中,它普通都被请求有一个“平安间隔”。如今的良多小区城市把配电房等用铁、木栅栏等围起来,以至还盖个小房子来装饰一下,使它不至于直接表露在人前。别的,化粪池也是必需要留意的,它固然不至于有什么平安隐患,可是成天看着这个工具,老是会意里不舒适,因而,选楼的时分,就要问分明,它设置在哪里,有没有围挡。当然,假如是现房的话,实践去看一下,才会比拟安心。假如是期房,你就只能把这些细节都写进合同里,不然的话,出了过失,连个说理的地儿都找不着。

  户型就是你的隐秘恋人

  长期以来,人们对户型的存眷和理解就像曩昔娶妻子——“给什么,要什么”,媒婆给你说个脸上有痣的,你就睁只眼闭只眼;房子人家给改成什么样无所谓,归正有个地儿生老病死就成。如今早不如许了,爷们儿都晓得,买个房远比娶个妻子要贵多了,并且你还誓死要和这房扛上70年,说是找个恋人这比喻的力度都还嫌不敷。所以无论若何得买个心满意足的,归结到实践糊口中,户型绝对是你需求好好揣摩的。

  这个“恋人”终究什么样的好呢,我给你支支招。房子的功用设计、质量好坏以及面积的科学丈量,这些你以前疏忽的方方面面如今都要注重起来了。

  1.年夜不见得就好

  年夜户型当然显得气度,不外并不克不及简单天文解为年夜户型就是中小户型图纸的放年夜,它应该是一种全新理念上的设计,衡宇层高的合理高度普通在2.7米以上;新型的采光设计,比方景不雅落地窗等。不然,简单的面积扩展会显出住房的低矮,从而使人发生“年夜而无当”的压制感。

  2.忌一览无遗

  很多老的户型,进入户门后没有玄关设计,厅内现象一览无遗,衡宇整体缺乏条理感,卧室、书房的私密性和安闲度遭到影响。如今普通采用的玄关有“密闭式”和“屏风式”两种设计,“密闭式”会侵占必然的空间,自身房子就比拟小的话,就不合适用这种了。“屏风式”实践上就是用玻璃啊,镂空的木板啊等材质,做出各类外型,不只美不雅,还有实践的功用。

  3.忌厨厕扎堆

  在不少糟糕的户型设计中,厨房和卫生间紧连在一同,跟着人们糊口品位的进步,这种设计应弃用。假如套房的面积较小,两房间坚持较长的间隔,其房门也最好别设计成相对或并列的方式。

  4.忌厅内多门

  起居室(厅)内的户门过多,构成了对厅实践面积的挤占。曩昔的设计常常疏忽了这一点,在实践运用傍边,起居室常常酿成了走廊和过道,而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视,多门的起居厅使得以上家具难以摆放。

  5.忌光线暗淡

  采光是选房子时必需要思索的一个要素,不然,房子全日不见光,长短常欠好的。当然,在如今的户型设计中,也不成能一切的房子都向阳,就需求有一个权衡了,普通来说,卧室、客堂、厨房、卫生间的采光依次削弱就能够了。

  假如说房子里,不成能一切的卧室都向阳,那最最少要有一间朝向正南,差一点的,也必需要朝向东、西,不见光绝对是个年夜忌。

  6.忌动静相扰

  所谓动静分离,就是要把房间的各项功用组合好。卧室属静,就请求位置要深一些,而且最好不要把门直接对着客堂,不然的话,不成能做到恬静的请求。相对来说,客堂里就属动,人来人往的,并且还有电视、音箱这类的发声设备,应该尽量地和卧室分开必然的间隔,以免互相干扰。

  厨房和餐厅最好相连,如许既便当糊口,也有利于室内的卫生。

  7.忌厨房深藏不露

  厨房在运用中要排放烟气、发生噪音,所以切忌把厨房设计在单位房的深处。

  8.忌衡宇通透性差

  房间之间的公共勾当区域的通风状态的黑白,也是权衡户型设计胜利与否的主要标记之一。过于迂回的户型设计常常使室内空气受阻,夏季室内温度偏高。户内的空气对流是一项很主要的环保指标,只不外长期以来不太被人注重而已。

  敬爱的,到底哪层好(一)

  早些年我们这边盛行的顺口溜是“一楼脏,二楼乱,三楼四楼住高干,五楼六楼住混蛋……”听起来不免偏激却无比直不雅。我那时分了解五楼六楼相当于那时分的顶楼,由于高,所以年夜多是年青人在住,年青人嘛,被说是混蛋也没什么不当,哈哈。不是也有“三金四银”或者“四金三银”的说法吗?无疑肯定了三楼和四楼在众楼层间的王者位置。

  可是如今年夜中城市皆是高层,小高层反而更贵了。说到头,咱小老苍生买房,可能绝年夜大都是把价钱放在方案的第一位。我敢说,如果一幢高楼不分楼层先到先得都是一个代价的话,绝对是越往上越争抢得凶猛。

  就实践来说吧,家里有白叟和孩子的,仍是不要选太高的楼层,有人说了,不是有电梯吗?不是电梯的事儿,你要大白个小常识,无论盛暑仍是严寒,底层和顶层相对底层温差转变要小点。再说楼层低点,白叟孩子包罗不服老的你,都能够爬楼健身,别的也防止了突发情况,如火警啊地动啊啥的,逃失落的时机年夜点,翘辫子的时机就相对小点。话糙理不糙,列位能够揣摩一下。

  补充一点,良多人感觉一楼脏,二楼乱,一到四楼噪音不时,此类担忧其实没有那么夸大。楼盘若在闹市,噪音难以防止,脏乱的问题就要和楼盘构造以及社区物业有联系关系了,关头还有业主素质,这些都是你在入住后才干领会到的。

  据我所知,近年来底层越来越走俏,这并不是完整由于价钱相比照较廉价,而是由于有些人认定,这里某一天能够做小卖店、作坊、泊车房、库房等,升值潜力极年夜;也有的人以为底层能莳花植树、更接近天然、“兢兢业业”、便当进出;有些人特地看中底层则由于更喜欢土壤气息,在前提许可的规模内还可围成一个小小的天井,设一处假山盆景,置一池鱼游浅水,种一方葱蒜喷鼻菜,真是别有一番情味。

  顶层也有顶层不成疏忽的优势,视野坦荡自不用说,“更上一层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因,哪管它“高处不堪寒”啊,此理放之四海,放之各行各业皆准。在有关建筑审批部门严厉的审批手续和物管部门同一、标准的绿化措施限制之外,顶楼的应用价值在不时进步,这和人们对糊口质量的请求日益增高也不无关系。比方说,楼顶能够零丁或结合开拓成小园林或休闲、勾当、文娱场合,似乎世外桃源,别有洞天,成为喧哗都会中可贵的一块净土宝地,养花种草、不雅鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园;有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一共同景不雅而令人惊羡不已……此时,房主那悠然自得的知足和津津有味的情味,不知为糊口平添了几金钱之外难以寻觅的乐趣!

  糊口情味对你选房的影响必然远不如价钱来得有重量。年夜家都有概念,开发商比拟喜爱的高层订价规律年夜同小异:最底层的房源最廉价,然后逐渐往上加价,幅度普通是每高一层,均匀加10~100元摆布不等,少数品牌坊盘可能会幅度更年夜;统一楼层的房子,则普通是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。

  这就不难看出朝向这个订价的规范也是选房要思索的,并且是要着重思索的。在我国宽广无垠鳞次栉比的楼盘中,“坐南朝北”几乎是清规戒律,这个你赶紧记下来,绝对没错。

  所谓“坐南朝北”,一是中国传统的风水传统,二是南北向能够不夕晒。较真儿的人会拿全世界整个地球和我说事,别,你可万万别,我只说中国这960万平方公里的地盘,您要到国外置业得找外籍的房老祖。风水暂且不说,最后我会特地写写中国人在房子风水上的死磕情结。

  接下来咱布鼓雷门一下天文学问。太阳的直射点,只要在赤道左近地域往返挪动,最北只能抵达23°27'N,那就是我们所谓的“北回归线”。而向南挪动只能抵达23°27'S,也就是所谓的“南回归线”。“北回归线”以北的地域,太阳是不成能跑到头顶上来的。所以,太阳老是挂在南方的天空。而中国绝年夜局部的领土都在北回归线以北,就由于如斯,在中国,向阳的衡宇,年夜局部都是朝南这个说法是比拟科学的。广东广西云南的南部有些中央不在这个规模内。

  敬爱的,到底哪层好(二)

  有人可能要说,5~8层有点矮,会看不到阳光。其拭魅这种忧虑年夜可不用有。为什么?这仍是朝向的问题。我家就住5楼,光线好得不得了,这跟小区规划分不开。楼盘规划合理了,天然不存在看不到阳光的问题。有些城市的城中村那才叫恐惧呢,就某个有名的古城,我有次访问一个伴侣,彼时他在城中村租了个套间,那些房子年夜多是给外来打工者住的,根本上是楼靠靠,对面家里做什么菜你一清二楚,夸大的是人家酱油没了,伸手到你家窗子来借,瞧这邻里关系多调和!话说回来,如果有个小摩擦什么的,人直接登堂入室拍你,你就惨了……

  众所周知,9~12层是扬沙层,听说仍是生态学家研讨发现的,若是高层建筑四周有公交干道或者各类工场,在高层之间就会构成“峡谷效应”,那些含有尘埃的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下彷徨,这个区间大约离地30米摆布。要嗣魅这些悬浮物会和住在9~12层的你密切接触多久,这个科学家也没有定论。我所理解的是,这些楼层的房子并不会由于是扬沙层而空置,仍是综合思索比拟实践。由于你不克不及疏忽的还有电梯费,如今的高层普通从3层开端收取电梯费用,当然,有些是从1层就开端收的,这没地儿说理去。每往上1层响应增添3~5元不等的电梯费用(请参考本地电梯费用的规范)。还有,电梯也有运用寿命,20年后,我是说你有幸具有这个房子20年后,电梯改换的费用该由谁来付呢?从这个角度来说,仍是高度适中比拟适宜,否则后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰包。思索久远点总没有错。

  这么说来,楼层太高是欠好。同时,高层抵达必然层数后,给水设备都和通俗的室第是有区此外,这局部费用也不成小觑。我的倡议是,筹算买30层往上的,仍是要谨慎思索下的,别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数都是钱!再说了,白叟们不是常说,房子要接地气,太高了估量就接到“天气”了。这个话题咱最后讲风水的时分会再提到。

  总之,楼层“各有利害”,曩昔单元分房,还不是分你哪层你住哪层吗?他人的话你能够作为参考,关头仍是本人有点设法有个方案!(关于这个楼层的问题,你还得把眼睛放亮点,搞分明这栋楼,开发商到底有资历建几层,也就是说,弄分明开发商报审的时分,这楼的层数和最后盖起来的是不是一样,别以为他建个十几二十层都是正当的,有可能上面的几层就是违建。依据粗略的计较,这多盖出来的几层,利润会高达300%以上。马克思他白叟家早就说过,假如有300%的利润,资本家们就会蹂躏世间的一切。这正考证了这句话的┞俘确性。你别以为这种加盖起来的违法建筑最后要被撤除,那是不成能的,根本上都是以罚款了事,这点罚款和真正的利润比起来,那差了能有几十倍上百倍,开发商当然不会在乎。可是买房的人,你得在乎,假设这栋楼本来是规划20层,那地基啊,打桩深度啊,就都是依照20层去做的,后期再在上面加盖上几层,这个平安问题谁来保证?没人会给你谜底,所以,放伶俐点,别一不当心,把本人搭在这不平安的房子里。)

  别小瞧细节那玩意儿

  前面我们说了,选房子,要多看多听多问,这回,咱要说一说选房子还要时辰坚持着对细节的存眷。这又是为什么?

  先说绿化带。假如你选中的楼盘四周是年夜片的空寂或是年夜面积的绿化带,可别快乐得太早,这一定是功德。普通来说,临近社区边缘的楼、靠近道路的房子,毗连空位的都是风险系数高的。至于小区内的绿化带,就要看它能否能知足对外界的隔音作用,以及绿化带与楼群间的散布能否合理、称心,由于这触及到一个隔音的问题。

  稍具物理学问的人都晓得,只要楼群不封锁,不密集,才不会构成一个回音的空间。如许计较下来,楼距按有关的规则是要有一倍楼高才算及格的。至于小区边缘的楼房,假如是商铺或是写字楼的话,相对噪音会小良多。

  从户型构造上看,户与户之间构成风车型或蝴蝶型的就比拟合理,在增添景不雅,扩展视野的同时,也能尽可能地削减邻里间的互相影响。每一户内部的文娱区与歇息辨别分开来,卧室区域不要靠近相邻单元的“发声区”。

  再来看看细节的第2个——内部配设。先来看窗户玻璃。普通的楼房都有夹层玻璃,它们既能隔音,又能防紫外线、保温隔热节能。最为主要的一条是它们还能够当防盗网用。即便遭到外力的狠恶撞击,这种夹层玻璃也能够阻止冲击物穿透,而破损的玻璃则构成蜘蛛网状的裂纹,有时还能够添加不雅感。在这方面,前几年广州某花圃小区在这方面做得比拟到位。这个小区在临近黄州年夜桥的区域,一切的窗户都装置上了中空玻璃,以每平方米160元的高造价(那时造价)取得了很好的隔音和隔热的效果,降低了30~40分贝的噪音,夏季高温天气还能够隔热50%以上。阿谁楼盘价高却卖得很好。为什么?为业主思索得殷勤呗。

  别的,楼板也是不成无视的问题。当然了,我们普通人不成能存眷得那么专业,我在这里说一说,让你晓得一下。普通楼板的厚度请求是10~12厘米,在建造中,假如用16厘米厚的无梁楼板,就会年夜年夜加强楼房的隔音才能,削减撞击声,延长运用寿命和增添抗震才能。

  总之,别小瞧楼盘内的细节,这些玩意儿不定哪天就让你懊悔半天。

第7节:期房?现房?购房时好纠结的一个问题

  这是个让良多人纠结的问题,一句各有利害缺乏以服众,今儿咱就好好做个比拟,最后点头的是你,你本人多揣摩揣摩。

  让人欢欣让人忧的期房

  当前各年夜城市的房事,开发商卖房简直满是期房。期房,望文生义就是远期交工的房子。其长处有如下几点:

  1.先期订购,户型、位置都比拟轻易选择到适宜的。因为房子没盖好,也刚刚开端卖,开发商所能提供的一切衡宇都有,这此中不乏一些好的位置,好的户型的房子,有比拟多的选择时机。

  2.价钱上优惠比拟年夜,普通在10%摆布,有的还更多。由于这房子到手还需求一到两年的时候,为了知足这中间的落差,开发商会选择价钱低一点出卖,如许便当更多的人承受,当然,也能有用地回笼资金。

  3.付款比拟灵敏,普通可分为3次。第1次是在开工时,普通只付定金和首付款;第2次是施工停止到一半时,付房款的60%摆布;第3次是在衡宇竣工后,交齐费用。当然,这首要针对的是付全款的状况,假如是按揭贷款,那就需求每月还银行了。

  4.工程质量能看得见,能够实地监视,提出定见。普通来说,从交完定金的那一刻,买房者就有权益去查看工程进度了,能够就发现的问题讯问开发商,请求得到处理。

  当然,期房也出缺点,并且那还不是一点点呢:

  1.交房日期不肯定。固然说合同上有明白规则是哪一天,可是有的楼房就是到期无法托付,不论是因为什么缘由形成的吧,对买房人来说,都是个损掉。

  2.实践托付的房子与宣传的差很远。这就是期房可能存在的最年夜问题了,有可能前期宣传给你的是个美男,实践托付的倒是不折不扣的丑女。

  3.假如开发商实力不可,在交房前就倒闭了,那买房人绝对会是最年夜的受害者。

  看,这真是个让人欢欣让人忧的期房啊。怎样办?再看看现房吧。

  结壮安心的现房

  现房,就是指消费者在购置时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办好所售衡宇的年夜产证的商品房,与消费者签署商品房生意合同后,立刻能够打点入住并获得产权证。你要记住了,只要具有房产证和地盘运用证才干称之为现房。

  相对期房,现房具有较强的平安性和直不雅性。长处如下:

  1.所见即所得。因为现房是曾经立在那儿的一栋建筑,你能够就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面停止实践的查询拜访,而且能够把详细查询拜访结果与告白停止比拟。

  2.不用担忧房子能否可以按时托付,防止购置期房可能带来的时候风险,具有较年夜的平安性。

  3.可以防止由于购房机遇不恰当,房地产市场呈现泡沫,价钱下跌带来的损掉。

  相当于期房那种仅仅凭着一张图纸,一个沙盘,一些美妙的描绘就敢拿出来忽悠人的方式,现房的优势那可谓是显而易见了。可是现房也不是说完整没有任何缺陷的,我得先和你说一说,以免你事后骂我。

  起首,留存的现房除了开发商个体保存的之外,就全数都是他人前期(在仍是期房的时分,或者刚开盘的时分)挑剩下的,户型和位置可能都不是出格抱负,可以选择的余地比拟小;再者,在如今的市场年夜环境下,现房的价钱要比期房贵良多,要承当比拟年夜的经济压力。

  不克不及无视的二手房

  当市区的房价毫无疑问地居高不下时,要在市区买二手房,过户费就是笔不小的数量。算一算,还真是让人肉疼啊。所以,当新楼盘居高不下,你无妨将目光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房,即二手房上。

  二手房也叫次新房,是曾经在房地产买卖中间备过案、完成初始注销和总注销的、再次上市停止买卖的房产。它相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权买卖二级市场的俗称。

  从客不雅层面剖析,二手房的性价比不比期房差,并且二手房的价钱较期房更趋于多元化,房源选择面也更年夜。别的二手房都是现楼,采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通状况以及文娱休闲场合等更为直不雅,心理保证性较强,和期房不同,不用担忧呈现“烂尾”现象,期房固然首付少,但平安系数相对较小,交房时常常和效果图有必然的偏向,以至良多呈现层高偏低的状况,如许自住的话,令觉得很压制且空气畅通不敷。关头一点,二手房房产证通常较期房齐备。

  当然了,一提到二手房,有人可能说了,二手房的过户费是个复杂的数字啊。没错,这也是二手房令很多人畏惧的很主要的一个要素。良多人心里想:明明买的是二手房,可过户费相比新房的交房费用更高。真的是如许吗?让我们来算一笔账吧。

  某二线城市期房:

  交房时候为2010年,以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例:本套房源为期房发卖,开盘售价为每平方4688元,总房价为142m2*4688 元/m2= 665696元。

  在这里我们无妨细致地算下这套户型在交房时需交的费用。2010年交房时,买房者需交费用明细为:契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、地盘证费用以及装修渣滓运费、房产证工本费等等。

  此中,契税3%相当于总房价665696元乘以0.03,得出结果为19970.88元;维修基金2%为总房价665696乘以0.02,即得出结果为13313.92元;水立户费1200元、电立户按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元;地盘证费用约500元;其它如装修渣滓运费、房产证工本费等等共600元。

  如斯算来,你在交房时总需衡宇隶属合计:38584.8元(电立户费按最低365元/户算,不外有的开发商收100元/平方米或不等。)

  某二手现房:

  该项目已于07年交房,本房源为3号楼10层一套142平方米的户型,二手房过户按地段评价为2100元/平方米,总房价为298200元。买卖过户时所要交纳的过户税费为:契税(3%)加上停业税及附加税(5.55%),还有印花税(0.1%)和小我所得税(1%)以及地盘增值税(1%),买卖费6元/平方米,注销费80元/本,水电门牌证过户费20元,地盘证过户费用约500元。

  如斯算来,该房源总过户税费为:33228.3元

  最后我们能够总结一下:

  期房的交房总隶属费用为38584.8元(最低交纳),而现房二手房的总过户税费为33228.3元,期房交房费比现房二手房过户费起码多出了5356.5元,通常期房在电立户费方面,开发商收费状况下同等地段要多出万元以上。哪一种税费更合算,置信年夜家心里都有了底。

  当然,各个城市楼市的状况有所收支,还请详细状况详细剖析。

  准现房才是好的

  在广州、深圳等房地产相对成熟的地域,有“准现房”这个说法,如今这个词也不新颖了。准现房是指衡宇主体已根本封顶竣工,小区内的楼宇及设备的年夜致轮廓已初现,房型、楼间距等主要要素曾经了如指掌,工程正处在表里墙装修和停止配套施工阶段的衡宇。

  相关于期房,准现房自有其长处:

  1.入住能够屈指可待

  准现房与期房相比,最年夜的优势就是,它看得见摸得着,下订购房后,只需求算着日子等着入住就好了,这种觉得可是期房所无法比较的。

  2.配套设备了如指掌

  准现房的小区配套设备,是在看房的时分能够直接感触感染到的,小区内有什么设备,走在准现房的小区里,了如指掌。

  3.收房平安可见

  准现房关于购房者来说,不只交房时候短,并且平安系数也高,至少看得见了,烂尾的可能性太低了。

  相关于期房,准现房最年夜的缺乏就是价钱了。那比起来,可是超出跨越一年夜截去。假如不综合调查分明,那真金白银是随便不要拿出来的。

  所以啊,购置准现房也要慎之又慎,综合考量楼盘的质量,理解衡宇的修建史,问一下施工单元是哪家?设计单元是哪家?施工单元的条理,建筑设计单元的条理,这些关于项目整体的建筑工艺程度影响甚年夜,不容藐视。究竟结果准现房比现房多了个“准”字。

  总之,关于购房的细节,下面我就用准现房做个总结,不论你买什么房子,根本上通用。呵呵,看过《恋爱呼叫转移》中安好演的那一段的而且服膺于心的,我白活的就不消看了。

  1.看的时候要会布置,白日晚上都要看。白日要看房子内的规划,看朝向,看采光,看配套设备,看外部环境;晚上则要看照明,觉得一下能否平安,噪声能否影响歇息。

  2.里面外面都要看。里面要看的,前面讲过,不再反复,重点强调一下,要看墙面能否平滑,色彩能否平均,不克不及有裂痕;外面要看外墙能否有剥落、破损现象。

  3.要运用各类小工具。小锤、打火机之类的都能派上年夜用场。

  4.户型能否做到功用区域划清楚确,动静能否分区,面积够不敷,防雨、隔热、保温效果如何。

  5.要做到几看几不看:不看建材看格局,不看装潢看做工,不看窗帘看窗外。同时,插座、配电箱等等也是必需要看的。

  关于这个要看的内容,在后面的验房篇中,我房老祖再带着你细致地研讨,这里就只是提一下,让你心里有个准备,晓得这看房不是件轻易的事儿。

第8节:用追女人的手段去挑楼盘的刺

  都说顾客是天主,可是天主常常都是被坑蒙拐骗着长年夜的。这就是如今的贸易社会。选房前最要紧的就是会挑刺,年夜至楼盘的区域环境,是不是成熟啊,教育,医疗,购物,交通4年夜项是不是完备和完善,不要听售楼员给你揄扬,一年后怎样样,两年后怎样样。举一个最简单的例子,山东省沿海有个城市叫WH的吧,搞了一个沿海楼盘,名曰某滩。以超低的价钱在各年夜一二线城市停止猖獗出卖,良多人都被价钱和沿海环境所利诱了,的确廉价,只要1500一平方米,如今也就3500一平方米,那时良多客户去了后,发现四周荒芜一片,除了楼盘就是荒草,连道路都是坑坑洼洼的。售楼员怎样说?一年后肯定完善,要什么有什么。你如今去看看吧,炎天还好,有私人车开车去度假,开3个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了,那就是一鬼城,比鄂尔多斯的新城还恐惧。人家鄂尔多斯新城固然空置率超高,可是当局单元开端陆续搬曩昔了。你能让WH的┞服府也搬去吗?

  我举的┞封个例子是说区域环境的主要性。你买了房,就得住,就得糊口,4年夜项缺一不成。

  这是一个挑刺的好体例,你就以这4年夜项的不健全去挑刺,保准让售楼员疯失落。她疯了,你也没义务,还不会被忽悠了。

  再就是楼盘内环境。什么是楼盘内环境?我记得5年前我做的一个南京的项目。阿谁楼盘属于老市区改造,假如是南京的伴侣,应该晓得这个工作,楼盘很年夜,房子建得也标致,格局也好。周围设备一应俱全,这是不是就没缺点?有,并且多着呢。那块土地有问题,不长树不长草,栽什么死什么。在楼盘入住之前,我那时由于这个工作和老总干过,可是怎样处理呢?你不克不及让住户进来后,发现满是黄地盘和水泥路吧,怎样办?移植!把草皮和树木先移植过来,等过了入住那段时候,住进来了再看,树也死了,草也干了。你想走就走吧,归正钱你曾经交了。不走,那就待着呗。楼盘外面是炎天,绿树葱荫,这里是一片撒哈拉。不刮风都有沙尘暴。

  这就是楼盘内的环境。其真实楼盘内,良多花木啊,草皮啊,健身设备啊,年夜多都是些不成形的工具。所以,选楼盘,必然要留意,去看看这个草皮是新移植的,仍是种上去的。树木是糊弄的仍是安康的。绿化率是不是真的够重量,泊车场是不是宽阔和便当,还有幼儿园啊,老年休闲文娱室啊,这些人道化设备若何?

  挑完脸蛋挑内在

  前面说了区域环境与楼盘内环境,下面,我们来说一说房子里面的问题。

  先问年夜家一个问题:“年夜家选房子的时分第一眼看的是什么?”答对了,就是格局。格局太主要了,吃哪睡哪,茅厕在哪,厨房在哪,空间年夜不年夜等等,都是格局的问题。这就好比你第一次去相亲,见一个女孩子,脸蛋好欠好看很简单,用眼一看就晓得了。可是内在若何倒是需求渐渐接触才干发现的,或者本人设法子去试探。

  其实,挑一个房子,就等于在挑一个本人称心的女人。不是你选中了这个女人,就是这个女人把你骗到手。格局是什么?就是室内空间设计、朝向、通风度光、以及景不雅等。只需你有心或者大白,你就很能理解地产商的一些手段。

  先说室内空间设计。进门门厅若何,客堂宽阔不宽阔,采光若何,厨房在哪里,与餐厅之间的过道有没有问题,卫生间在哪里,是不是整体觉得温馨。起首有一个年夜忌,就是洗手间的门尽量不要对着进户门。往常良多楼盘都是高层,室内空间设计根本上都有问题,不是客堂太年夜,形成卧室太小,就是卧室太年夜,客堂快和洗手间差不多了。不是说设计师笨伯,而是地产商在定计划的时分追求最年夜的建筑空间化形成的结果,建筑空间最年夜化,利益也就最年夜化了,你想一下,往常高层年夜多就一个单位,一层楼有5~10户都是正常的,有人问,为什么只需一个单位啊,为什么不和以前多层室第一样,设几个单位呢?由于如许省钱,省空间:省电梯的钱,省电梯的空间。这些干吗了,要么被房产商吞了,要么被利益更年夜化了。

  当一层楼呈现5户的时分,格局肯定不舒适,肯定有3个不适宜的。只要一面朝南和朝东,究竟结果有的户型就是暗淡的,不采光的,欠亨风的,客堂卧室厨房洗手间比例不谐和的。这都是缺点,都能够拿出来和房产商说的,他们普通都是欺负不懂的,说什么这个设计计划是往常最盛行的,国外最时髦的,能够怎样装修怎样装修。那都是扯淡。这是其一。

  再说其二,假如你看的是现房,要寄望的是衡宇的建筑用料和装修质量。建筑用料如今普通有3种构造:钢混构造、框架构造、砖混构造。这个前面我曾经引见过了。其真实这3种中,最好的建筑资料仍是砖混构造,可是往常的高层和年夜型楼盘都采用了框架构造。没方法,一是省料,二是省人工,三是省事。

  怎样理解房子的构造?就是去用硬物敲击。你听着敲出来的声音是“当当”的洪亮声,是钢混构造,“砰砰”的沉闷声,是砖混构造,“空空”的空泛声,是框架构造,框架构造的分隔墙普通都是用空心水泥砖垒砌,说是隔音,其实是最不隔音的。

  再说下装修质量。往常房子的发卖,良多都叫嚣着买房送平装修,其实是不合算的。由于装修的价钱曾经给你加进去了,你花了钱却不晓得用的是什么资料。装修普通指墙面、顶面、门窗和木制造4年夜项。墙面用乳胶漆或者墙纸,乳胶漆的价钱差异很年夜,质量就可见了。顶面是吊顶或者异形外型,用石膏板或者木材。门窗分手工制造和订做两种,买房送装修的门窗普通是厂家消费的,质量十分次。木制造就是电视柜啊衣柜啊,等等,这些也很主要。差的木匠板30元一张,好的木匠板300元摆布。价钱的差异就在于资料能否环保,环保的两个要素是甲醛和苯。这个中央必然要弄大白,兹事体年夜,与命有关啊。往常的白血病和癌症年夜多是由这两个玩意儿惹起的。

  所以我不倡议年夜家买那种送装修的房子,仍是本人装了安心。倡议买毛胚房,一是能够本人专心去弄属于本人的家,由于送的那种装修作风根本上都是几个模版,没意义得很。二是在装修时,能够本人选择资料,假如对生命担任的话,仍是多花钱买好资料。究竟结果那是你要住上几十年的中央。

  最后,再提示一下,选房的时分,不要好天看了就好了,还要在阴天或者下雨的时分去看一次。北京的伴侣,假如你不急,那就下雪了再去看一次。

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彩豆
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发表于 2012-7-11 16:17:07 |显示全部楼层
第9节:详细地和你唠唠房价的五脏六肺

  买房篇

  01 详细地和你唠唠房价的五脏六肺

  中国现在的房价,尤其是热点大城市的房价,那叫一个高,大有高破天的感觉。不相信?举个例子,你看啊,北京现在的房价与收入比是27:1。什么意思,就是一个中等收入的家庭,辛辛苦苦27年才能买得起一套房(这可不是什么别墅、豪宅,就仅仅够你一家人住而已)。当然,这个比例的前提还是你要不吃不喝,全力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量,这个比例就还得再高了。

  各位可能会问,这不靠谱的房价是怎么来的呢?是哪个大神决定了这一幢房子该卖多少钱?嘿,这里边的门道可多了去了。下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。

  房价=A+B+C+……

  对于市场而言,房地产是一种商品,而它又有和其他商品不一样的地方。消费者购买的不仅仅是住房本身,还包括环境、设施等方面。就像你到发廊去消费,哈哈,别想歪了,我是说正规的发廊。洗个头要10块吧,这其中包括了洗发水的钱、水费、电费或燃气费(这个取决于加热的方式)、老板的利润、洗头小工的提成等等,你知道你的钱都消费到什么地方去了。同样,了解房价的构成,在购房时就可以判断出是否物有所值,你付的房款究竟包括哪些项目,你总得了解个大致吧。

  1.土地出让金

  土地对于整个社会而言是一种稀缺资源,也是一种不可再生资源,因此外国投资比国内投资的出让金高,商业楼的出让金比住宅楼高。

  2.前期费用

  主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整,达到通上下水、通电、通路等投入的资金,大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用,开发商若重视此方面的投入,将为其本身和消费者带来利益。

  3.土建费用

  很多房子外表看起来差不多,但实际质量却有很大的差别,这主要就表现在土建费用上,框架结构,多层打桩,现浇楼板虽然使得成本比较高,但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。

  4.配套设施费用

  这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下,绿化率也成了一个衡量的重要标准。

  5.经营管理、销售费用

  指用于房地产出售到交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用,也是房地产价格的组成部分。

  6.利息

  对于一个项目的资金投入,开发商多数会选择银行贷款来解决,这就产生了利息。如银行向下调息,对于开发商负担就会减轻,虽然对于房价影响不大,但相对而言可降低成本。

  7.利润

  是房地产开发商得到的收益,是企业扩大再生产的资金来源。

  以上是构成房地产价格的主要部分,但房地产作为商品进入市场后,其必须适应市场的需求,周边楼盘的价格,宏观环境变化,房型设计都将影响其价格,这就需要购房者在购房中整体衡量了。

  房价是哪个大神定出来的

  了解了房价的基本构成之后,你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗?别那么肯定地说是开发商的利润,你要这么说,内行的人准得说你傻帽,挨宰了都不知道是谁宰的你。别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种定价模式一样。水果多简单呀,它的成本是什么,是树木以及果农的劳作,而且还有物价局根据市场做出的相应调整。如果今年水果产得不好,那价格就上去了,如果产得好,那价格就下去了。当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨,只能算个特例,炒作搞的呗。

  可是房价不是这么简单,这才是真的“逗你玩”呢。你经常会郁闷,为什么房子这么多,价格却一直往上爬呢?这里面就有很大的猫腻。决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用,其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费,最后是开发商的利润。

  这么些决定因素,怎么个决定法?我简单点用个例子来说明。

  如果将房价这个西瓜切成10块,那么它的分配大致是这样的:

  (1)两块给土地;

  (2)两块给拆迁安置使用。您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的 “拆”字,就是这个字,不仅仅是开发商掏笔钱这么简单,黑幕重重,被拆迁的人配合点拿钱走人还好说,要是想做个钉子户,那就得应对暴力拆迁了。之前有个拆迁队长,坦言自己做了12年,捞了900万,给老婆孩子通通移民到国外,还说自己是很笨的,不然不会就拿这么点。那他拿这么多钱,干的什么活呢,其实就是专门针对钉子户来的,手段嘛,不外乎就是以下几种:最常见的就是恐吓,搅得你家里鸡犬不宁。断水断电那是小事,把房子周围都给你挖上沟,搞得你进出困难,再在沟里灌点脏水、污水,扔点死猫、死狗的,是不是吓着你,搞得你神经过敏。再不然就是调虎离山,找个和你关系好点儿的,出去办个事儿,吃个饭,回来房子就被人占了。再狠点的,直接趁你不注意,一把火给你把房子烧了,你又没什么证据说是谁干的,到最后别说房子了,连点渣儿都捞不着。扯太多了,回来继续说这个费用的事儿;

  (3)两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装(你心目中的大头原来其实就是个冤大头);

  (4)一块给市政。有可能这个数还是比较保守的,有时会更多些,别梦想着能逃脱出这个,不论是税费或是其他的什么名目,你就认了吧,之前《经济半小时》做的一期节目中,曝光了一个开发商披露的房地产成本清单,上面林林总总列出了一系列的收费项目:人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费等,在平均售价5000元一平方米的房子中,这些费用加起来就得占到500块,十分之一。当然,这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用。这数看着多吗?事实上比这个多的,还有很多;

  (5)两块给税务。在现在来说,这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样,都快灭绝了,不信,给你比较两个数据,“全国年收入12万以上的个税自行申报人数是200多万”,而“私营企业总数则超过600万家”,这么比较一下,你就会发现,3家私营企业中,竟然才勉强能够找得出一个年收入超过12万的老板?你觉得这可能吗?尤其是那些房地产商,不逃税,那简直就是天方夜谭了;



  (6)剩下的一块自然就是开发商的,捞不着钱,谁干呀。其实这就是个理论上的说法,开发商的利润绝不止这么点,建造房子的过程中,开发商逃税漏税是再平常不过的事儿,甚至洗钱那也是极有可能的。当然,这都是做得很隐蔽的,除非是内部高层,否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的,那就是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米,但是只要和建筑公司的老板搞好关系,商量好了,那就做成2000元/平米的结算单,超出来的部分,也就是在账目上走个流程,最后还是会回到开发商手里,再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的,这事儿也就结了,但是却可以逃掉将近30%的税收款,开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的。当然,这个过程中,如果资金来路有点问题,那自然也就有洗钱的说道了。

  当然,这10块,我可没说是均分的,哪部分大,哪部分小,谁拿大块,谁拿小块,那就要因时、因地而异了,我们不具体讨论,但是最起码,你要明白,让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了,花冤枉钱也花得明明白白的。

  所以,根据这个比例,你看啊,开发商也不是大爷,他就是个孙子,干了所有10个人的活,却只能拿1个人的钱,好点的时候拿两个人的。这还得是房子完全卖出去的情况下,要是最后正好剩下20%没卖出去,那他只能自己吃亏,赔本了。所以,房价高的时候,你就别骂开发商了,他不值得我们骂。

  如今,北京以及其他各地频频出现“地王”,啥意思,土地费用高呗,这是很危险的事情,土地费用这个基本的要素高了,其他利润的分配者当然也不甘落后,也想要分得更大的西瓜,你多点,我也多点,最后这房价不高才见鬼了呢。

  当然,这房价高背后的推手,开发商和中介绝对是大头,“背房”这个词听过没,这就是最具有代表性的操作方法了。某个楼盘开盘,开发商或者是受委托的中介想把这房子自己买下来,但是没钱,怎么办?那就找人背房呗。具体说,找到你王一了,给你点钱,商量好,用你的名义向银行贷款,把这个房子买下来。你就出个身份证复印件和单位开的收入证明,就白拿几万块,干不干。大多数人都会干的吧。于是,开发商的第一步就走完了。申请完贷款之后,那贷下来的70%~80%可不就进了开发商的口袋了。这个时候,为了把背着的这个贷款还了,开发商就忽悠着找人来买这套房子了。一两年之后,这房价涨得很高了,就不能再用王一来背房了,万一他眼红,嫌当时给的钱太少了,会闹腾起来,所以,就找个王二,让他向银行贷款把这房子再买下来。虽然说要有一系列的过户费用,但是相比涨得老高的房价来说,那是太划算了。这个时候,开发商只需要再给王二一些钱,就可以接着去忽悠了。再涨的话,就再找王三、王四……不停地换人背着,贷款还款用的都是银行的钱。到什么时候觉得划算了,再真正地找个买主卖了它。事实上,那些来买房子的,也都是些炒房客,在他们手里,这房价又被推高了……一轮一轮地这么操作,房价会不高吗?

  开发商的如意算盘是怎么打的

  开发商不是房价最主要的决定者,但他却是人前的全权代理,因为价位要从他的嘴里报出来,人们接触到的也就多是这个报出的价位。那这个价位除了要考虑一下基本的成本外,其中还有开发商的哪些猫腻呢?一般来说,开发商给房子定价时,会手持两个算盘,它们分别是下面的两个原则:

  1.成本加成法

  要知道成本,必然就涉及到了预算。预算这个词你不会陌生,会过日子的人一定在消费之前有个预算,娶了败家老婆的另说。而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的。什么土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等,这些都是硬性成本,不太可能避免,于是,他们便将这些成本费和想当然的利润加在一块,然后分摊在房子的面积上,就成了对外的房价。自然这个利润有多少,就要看开发商的良心了。所以,不要轻易听信售楼小姐“我们这已经是成本价,不能再降了”这类的话,只要你找对方法,还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的。这个就扯远了,我们后面详细再说,现在拉回来说这个房子的定价过程。

  2.比较定价法

  除了会将自己的利润加在房价中之外,开发商还会考虑这整栋楼周边的环境。他可不是傻子,不比较就贸然给你说个价儿。那这比较,要比较些什么呢?

  首先,就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿,什么都能作为比较点,比小区配套啊,房子朝向啊,户型设计啊,周边有没有商场啊体育场啊,还有现在比较关注的绿化啊,等等,能拿出来比较的都要比一比。这一比,于情于理,我这楼都要比你那楼贵,不贵能行吗?不贵能体现我的优势吗?能体现住在这个小区比住在其他小区有身份吗?你还别撇嘴,现在人买房,除了自家人衣食住行方便之外,还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一,我家住××小区,××小区你知道吧,就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡,多花几个钱你也觉得舒坦不是?

  其次,就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位。当然,这点是最近一段时间才出现的一个原则。原来的时候,开发商定价从来不考虑这个,和周围的楼比比就得了,互相攀比之风盛行,于是也就导致这些新盘的价儿是一个比一个高。近些年,经过一系列的调控之后,这个房价开始不那么虚了,已经开始参照周边的二手房的价格,因为这个价格才是比较正常的市场价位,当然,最近在一些中介的挑动和其他因素的影响下,飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了,飘啊飘的。又说远了,还说回参考二手房价格定价的基本情况啊。其实不外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况。比二手房稍高呢,就是抓住了一个心理需求,你想啊,花差不多或者稍微多一点的钱,我就能买个新房,谁买二手房啊,有这种想法的人多了,就能够增大销量。至于,另一种,比二手房低呢,几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一种现象。举个例子啊,同样一个区域,二手房均价是每平方米10000元,一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每平方米11000~12000元,那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊,10000元,或者比10000元还要低,这样才能有销量,否则的话,根本卖不出去。别不相信,这个在北京是有实例的。2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元,而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差距啊。

第10节:买套房到底要花多少钱

  在经过这样的两步比较之后,某个楼盘的价格也就差不多定下来了,基本上相对集中在一个区域里,房价上也差不了多少,只是这差不多的价位之中,其他因素可能就会差不少了,这取决于开发商的良心,我们后面会详细地再说。

 买套房到底要花多少钱

  一些性急的朋友可能看到这个标题,就会说了,你傻呀,不就是用单位面积乘以多少平方米吗,还讲啥。嘿,你还真是不懂行,当然没有这么简单了。这话以后可别再说了,不然别人都会说你没见识。那这不简单到底包含些什么费用呢?我们按照买房时各种各样花费的前后顺序来捋一下:首付款、贷款的相关费用(具体缴纳过程中,又可以按住房公积金贷款、商业贷款的不同性质分为两种情况,下面会详细说)、交钥匙时的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费用。下面我就和大家一起来算算账,看看这买一套房子到底要花多少钱。

  首付款

  首付款,自然就是最先给开发商的钱了,说白了,就是你的诚意钱,你的定金,告诉人家,这房子你要了,表达这么个意思。

  对于首付款到底要付多少,有不同的规定。最最根本的是国家限定 “居民首次购房最低首付款比例为20%或30%”,在具体操作的过程中,就有一些细化的标准了。

  1.首套房和二套房、三套房标准不一

  你也看到了,上面说的这个比例就是第1套房的最低付款比例,那20%呢,就是说建筑面积在90平方米以下的,可以付这么个在现在来说最低的比例。如果是大于90平方米呢,那对不住了,你得付30%了。

  第2套房的首付款比例,就要高很多了。我们温总理日前召开的国务院常务会议上,就最终通过决定,要求“贷款购买第2套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%”。至于第3套,甚至是第N套房,那比例就更高了,“要大幅度提高首付款比例”,这大到什么地步,各个地方就有自己不同的规定了,有一些甚至直接停办第3套房贷。这些个规定啥意思?限制投资购房呗,你有一套房够住就行了,不要再买那么多了,给别人留条生路吧。

  当然,这些是对于需要贷款的首付款比例的一些规定,如果说你有足够款儿,直接付全款,也就不存在这么多弯弯绕了。

  2.期房和现房的首付款一样吗

  期房和现房,都属于房子,对不?那期房预售和现房现售自然都属于销售了,是房屋销售就要遵循上面说的房贷比例。不管你是期房也好,现房也罢,要想办下贷款手续,你就得交足够比例的首付款。当然,这里面就还有一个可以转圜的空间,毕竟期房是摸不着影儿的东西,所以在签订预售房合同时,可以先交定金,然后,在规定的时间内,将首付款补齐就行了。你让一步,我也让一步,这事就成了。至于这个规定的时间是多少,就得看你怎么和开发商协商的了,你们最终定的合同上写的多长时间就是多长时间,你要提前给,没问题;你要逾期不给,对不住了,你违约了,我催你,你再不给,得,这房我没收了,定金你也甭要了。这就是开发商的理论了,你不给钱,我就没有钱,怎么去盖房啊,我自然得再去找愿意出钱的人了,至于你已经给我的,傻子才往外掏呢,我没再找你要因为这个耽误,我损失的停工费、再卖耽误的时间所造成的损失,你就偷着乐吧。所以,诸位,买前要想好了,到底自己有没有那个能力,别定金都交了,又给不出剩下的,白白损失一笔。

  3.住房和商铺的首付款比例不同

  你但凡问个人,这自用住宅和商用房人能一样吗?所有人都会告诉你,不一样。这就对了。表现在房屋首付款的比例上,也有明显的差别,普通自用的住宅就是上面提到的20~30%,而商铺呢,就完全不一样了,首付比例高达50%。为什么呢?很简单啊。商铺是经营性的,自然要用来卖东西,风险比自家住,那高了不是一点儿半点儿,谁也保不齐你经营多长时间就黄了呢,贷款给你的银行承担的风险就大得多了,为了更好地规避风险,只能是提高首付比例了,合情合理嘛。

  至于近些年比较流行的披着马甲的“商住两用房”,谁也保不准你买这房子干嘛。得,折中一下,首付比例要达到45%,不过,比起纯粹的商品房来,还是要少那么一点的,求个心理安慰吧。

  当然,我们要唠的重点还是自家住房,对于商铺,只是简单提一下,其实,住房和商用房除了首付款比例不同,其他的各项收费还是差不多的,该花的钱一样都缺不了。

  贷款相关费用

  随着贷款,无论是公积金贷款,还是商业贷款的兴起,好多人都松了一口气,觉得自己有能力来买个房子了,最起码不用一下子全付了,把人给压扁喽。但是事实上,这项便利背后也隐藏着经济的要素,这个是很自然的,没有收益,谁借给你钱呀。但是,你得清楚,在这个过程中,不仅要还银行贷款的本金和利息,其他但凡能沾点边的,都想从你这里抠点钱出来。别瞪大眼,就是这么回事,不信咱来具体看看。

  1.公积金贷款不是万能的

  现在人找工作,认个保障问题,觉得给上保险,缴公积金的就是个好单位。这认识倒没有错,但是别高兴得太早了,公积金不是万能的,不是啥时候都能用的。关于这点,在贷款篇中我们会详细再讲,在这里,你只要知道公积金不是万能的,所以才要用商业贷款来补充就可以了。

  2.公积金贷款的附带费用

  不要以为你申请个贷款,只还给银行钱就行了,我们前面已经说过了,但凡能沾点边的,都会从你这里抠点钱出来,那怎么个抠法呢?就一起来看看办理住房公积金贷款的过程中,都会发生哪些具体的费用。

  (1)委托代理公司办理贷款的费用:900元。当然,这个费用,如果说你要勤快点,自己去办各项手续,那就不用掏了。

  (2)涉及抵押的费用:

  按照现在的《个人住房贷款管理办法》,公积金贷款的发放包含4种方式:“抵押加购房综合险”“抵押加连带责任保证”“财产质押担保”和“连带责任担保”。这些方式中,前两种是现在比较常见的,也是不那么便宜的,要采用这两种方式,就必须要购买保险(看看,出来了吧,又一个要分一杯羹的家伙)。而且,尤其是第一种方式,它要涉及的各项收费都是比较高的,主要就包含下面这一系列的费用:

  第一项是评估费。按照现在的相关规定,借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋的,必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》。你要请人家做评估,那自然就需要掏票子了,否则,谁白给你干呀。这个评估费具体收多少,各地的物价局和房管局应该都有发文规定,你要是怕自己多交钱,就去查查这些红头文件,准能找到依据。以北京为例啊,1997年颁布的398号文件规定了这个收费的比例是“抵押物评估价值的3‰”,也就是说如果你想买的这个房子,经过人家评估,值50万,你就要交500000×3‰的评估费,也就是1500元了。不过,也不是什么时候都按这个比例来算,就如同你到银行跨行取钱,会收你手续费,有最低限和最高限的规定一样,这个评估费就限定在300~1500元之间。是不是觉得亏得慌,50万的房子和100万的房子交的评估费一样多,这没辙,你要觉得亏了,大可以去换成80、100万的房啊,只要你有这财力。其实吧,完全没必要,你大头都出了,这些小钱就别那么抠了。

  第二项是担保服务费。借款申请人申请住房公积金贷款,必须提供管理中心认可的担保方式。什么方式才能算是被认可的呢?在目前的北京市场上来说,主要有两种,一种是连带责任保证担保和其他担保,连带责任担保呢,顾名思义,就是要承担连带责任,说句不好听的,你要是没还完贷款就挂了,得有人替你接着还,现在一般认可的这种担保人就是和你有直系血缘关系的,具有必须的还款义务的人,简单点说呢,就是具有稳定的经济收入的子女。想想啊,这种条件能有几个人满足,除非你是50岁了,才打算买房,否则,要达到这个条件,那可是比登天还难啊。如果说你离这要求差了十万八千里,那就只能是选择第二种担保了,当然了,这也是现在人们最主要的选择。毕竟年纪轻轻想买房的人,都不具备子女这个条件。再说了,就算是你真有这样的子女,人家也不一定肯做你的担保人啊。所以,最最可行的,你还是直接选第二种担保方式——抵押担保和质押担保吧,这两项担保服务的收费原来都是与年限挂钩的。这是很自然的事情,你还款拖的时间越长,人家要承担的风险就越大,自然就会向你收更多的钱了。但是北京在这方面就走在了前头,从2007年之后,就废除了年限这一规定,而是采用一个统一的比例计算。北京之前的担保服务费是5‰,从2009年3月起,就降到3‰了。那具体的算法呢,就是用贷款额×3‰,如果你是贷了40万,那这个费用就是400000×3‰=1200元,当然,这个也有个高低之分,最低要300元,不足300元的,按300元收取。这么看来,在这一部分,你需要掏的钱实际上少了一些,别不知足,能少一点是一点,你就偷着乐吧,要是一点都不少,你不也得贷,也得交嘛。

  第三项是抵押登记的手续费,和你的房子大小挂钩,每平方米0.3元。你就当这是给办事员的辛苦费就得了,人家辛辛苦苦等你填表,帮你忙这忙那,容易吗?

  第四项就是保险费了,也就是购房综合险,是选择前两种贷款方式时附带的必须同时办理的,包含房屋的财产保险和人身保险两部分。很多人无法理解说,为什么一定要同时购买保险,其实,说穿了,很简单,我们目前的信用机制不健全,你要买一套房,要贷款,要从银行这儿借走一大笔钱,我怎么知道你是个啥人,你能不能还上这钱,这个时候,就必须要找一个担保单位了,担保担保嘛,就是要在你还不上贷款的时候,替你把这钱还上。保险公司就是这其中比较重要的一种选择,能够替你解决不能再还钱了的这个烂摊子,风险很大,所以说相应的收费就比较贵。一般来说,要参考下面的比例:

  房屋财产险=贷款金额×贷款年限×0.08%。

  人身险=贷款金额×(主险保险费率+附加失业险保险费率)。

  寿险:每5年交一次。

  关于这个保费,各地不同的保险公司收费会略有差异。当然,为了能够给购房者减轻一些压力,一些地方的政策现在也变得比较人性化了。比如,某些地方就规定,借款人要用自己所买的住房抵押进行贷款,在办理完成抵押登记手续后,保险公司可以办理退保,扣除一定手续费后,退还借款人剩余期限的寿险保险费。相对来说,这就能稍微省点儿了。但是你要考虑清楚了,退保之后,万一出现什么不测风云,可就没有人能替你承担还贷的压力了。

  (3)银行开户费:10元。这是无论如何都少不了的一笔费用,就像你到银行办个折子,办个卡开户要交钱是一样的道理。

  3.商业贷款的附带费用

  虽然说商业贷款相对于公积金贷款,利息要高一些,你最后要掏的钱加起来要多不少,但是这种方式在现在也比较流行,至于为什么会流行起来,我们在后面的贷款篇中再详细讲。这里就是说一下,如果买房选择了商业贷款,就要涉及到下面的费用问题。

  (1)律师费:贷款总额的3‰-4‰,每单最低额100元,由律师事务所收取。

  (2)保险费:一般来说,商业贷款准许借款人贷款购房的项目,都是已经和银行签好了协议的项目,开发商就为贷款购房的人提供了担保,购房的个人就不一定要购买保险了。但是如果没有这个协议,保险就还是少不了的。一般来说,是按房价×年费率×缴费系数,各个不同的保险公司收费有差。

  (3)印花税:贷款额×0.05%,由税务部门收取。

(4)银行开户费:10元。

  这么综合比较一下,你就会发现,其实费用上差不太多,最大的区别在于商业贷款不用交评估费,在前期交费的时候会少那么一点点,但是它的利息要比公积金贷款高,你可想想清楚了再决定要用哪种。

  交钥匙时的相关费用

  看到这个标题,别着急发火,好好想想。没错,这个交钥匙时候的费用,其实指的就是你需要缴纳的物业管理费用。这个费用可不是说你住进去之后再慢慢交就行的,当然,你在住进去之后是需要时常地交点这费呀,那钱呀,这是少不了的,少了这些,你让物业公司怎么维系,拿什么钱给你修这修那,想都别想。

  但这里说的和这些费用不是一回事,而是单指你从开发商手里拿钥匙的时候,就必须交给配套的物业公司的费用。别想着省这钱,否则你就拖着吧,拿不着钥匙,房子到不了手,干着急。所以,这个钱还是要好好了解一下,然而再根据你买的楼盘的实际规定来规规矩矩地缴吧。

  1.物业管理费:一般是收半年到一年的费用,1元-2.8元每平方米;

  2.公共维修基金:房价的2%;

  3.供暖费:16元-28元每平方米;

  4.有线电视入网及年收视费:444元;

  5.装修抵押款:700元-2000元;

  6.停车费:150元每平方米,半年到一年;

  7.物业保证金:一般3个月的物业管理费。

  当然,我这儿列出的是一些可能涉及到费用,具体你买的房子要交些什么钱,就看你与物业协商的最终结果了。可能有的要林林总总交一大堆,有的就只需要交个半年的物业管理费就行了,情况不一样,你就认了吧,都到这份儿上了,再闹也没啥意思了。

  合同登记和产权登记费用

  你买的房子最主要的凭证是啥?但凡是个聪明点儿的,都知道答案,自然是卡着大红戳的购房合同和房管部门给发的产权证了。但这两者也不是那么轻易拿到了,除了要满足这样那样的要求之外,还得你小小地破费一笔,才能办理上这个合同登记和产权证。

  1.契税

  一般来说,这个税费就是房价的2%,但也不排除,你买的是个豪宅这种情况,如果面积超过120平方米,抱歉,这个税费就要翻倍了,4%。别说我不讲理,这也不是我不讲理就能定出来的价,我可没那么神通广大,这就是现在的规定,必须要遵守的事项。

  2.印花税

  房价的0.3‰-0.4‰,双方均摊。也就是说你买的这套房子要100万,按照当地规定,印花税是0.3‰,就是要交1000000×0.3‰=300元,你和开发商各自掏150元。

  3.房屋买卖手续费

  这项费用其实说穿了,就是你给政府机关上的供,给办事人员的辛苦费,一般各地都有不同的标准。就以北京为例,北京市《关于房屋买卖手续费收费标准的通知》的规定:120平方米以下的房屋买卖每宗1000元;121平方米-5000平方米的房屋买卖3000元;经济适用房减半收费。别看这个钱不多,你1000,他3000,买房的人多了,这数就十分庞大了,十分扎眼了。嘿,又扯远了,继续回来说这个手续费的问题,交多少钱有了,那这个钱该由谁来付呢?既然涉及买和卖两方,自然是开发商和购房者各掏一半了,不偏不倚,正好。当然,现在有一些地方,对于个别性质的房屋,已经取消了这项收费,又能省下一笔了。

  4.房屋产权登记费

  根据国家计委和财政部2002年颁发的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》,房屋所有权登记的费用有了大的调整,从原来的按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等,统一规范为按套收取,每套收费标准为80元。当然,这种行政事业性收费现在正在逐步减少,比如说北京从2003年起,就不再收取这一费用,又为老百姓减负了。

  5.房屋所有权证工本费

  这其中就包含一些不同的工本,土地使用权证、房屋所有权证,如果房屋的产权属于2个或2个以上的人,就还得再办一个房屋共有权执照。一般来说,前两个证都是10块钱的事儿,后一个证就比较灵活了,看你办理证照的那个房管所对这个是怎么规定的了,各地会不太相同。

  房屋装修费用

  提到房屋装修,就要再提一下是我们前面已经讲过的所谓“精装修”的房屋还是毛坯房了。如果是精装修的,那这部分的费用就可以少一些了,其实仔细算算,也省不下,这个装修的费用已经算在房价里面了。羊毛出在羊身上,就是这么个道理。

  如果是毛坯房,从一开始的“开荒”,到铺地砖、打顶子、做隔断,等等,每一项都缺不了,无论缺了哪块,这房子就不成样了。当然,这个费用得看你的预算,看你开始时打算投入多少钱来装修你的这个窝,少则几万,多则几十万,完全随你的意,只要你能承担得起就没有任何问题了。(装修这里边的猫儿腻就更多了,只有他装修队想不到的办法,没有他办不到的。别不相信,一个干了很多年装修的家装公司经理最近退下来了,还很年轻,原因是什么?一方面呢,是捞了不少钱了,再一方面呢,就是受不了良心的折磨了,听听他讲的这些事儿吧。开始入门时,就随便从老家找了个木匠,俩人就组成了一个装修队,挂靠了一个比较有名的装修公司,成了这公司下属的一个工程队队长,也就是平常人们说的包工头。一开始的时候,不懂,就老老实实地干,结果发现工程做完,一分钱都挣不上,后来向有经验的人学习,才知道可以偷工减料,偷梁换柱,要挣这个昧心钱,本来不想这么干,但是仔细算一笔账,发现自己不仅挣不着,有时候还会亏,瘵个简单的例子,一笔工程造价8万,公司包给下面的包工头是6万,公司什么事都不干,就要挣两万,剩下的就6万,按业主要求的这个材料选购标准,算下来就要4万8千,这样也就剩下1.2万,再给工人们发发工钱,到最后就剩不下几张了,所以就逼得不得不偷工减料。怎么个偷减法,自然这能看得着的大面上是不能简省的,就是看不着的背地里省着。刷油漆的时候,本来该刷三道乳胶漆,现在就只刷两道,或者一道,省了人工又省钱。房主要的是特级地板,那就特级和一级混着买,特级的就铺客厅,大面儿上,一级的就铺房间里,床下,橱柜下这些地方,这么隐蔽,也不用担心会被发现。这些个事儿太多了,基本上是能黑就黑。房主看不出来,可公司派下来的监理会看出来啊,怎么办,只能是像佛爷一样供着,好吃好喝,再塞点,也就混过去了。只要是装了房子,后期就发现什么问题,那就更好糊弄了,最简单的,就是极端重视你提出的问题,然后再从上一级的单位——当地的室内装饰协会请个专业的工程师,用钱把嘴堵上,就让他以专家的身份告诉业主,这个怎么不好修,工程量有多大,会影响正常生活什么的,一般老实点的业主,也就拿着赔的几个钱事了。这样的事那是多如牛毛,时间长了,也就不太在乎了,直到最近,一个家庭住进了公司装修的甲醛超标的房子,不久男主人就患了白血病去世了,这个血淋淋的事实终于唤醒了他的良心,他毅然离开了那个已经肮脏不堪的行业,并把这些丑陋讲出来,希望更多的人知道。

第11节:买房时条件该提就得提

  到这儿,花完这些钱,基本上你的房子就可以住进去了,这可不意味着说你已经完成一项任务了,后期的事还多着呢,花费也小不了,总之,你要有个心理准备,得拿钱长期地供着房子这个祖宗。

  以前的房产商一脸牛相,从来都是鼻孔朝天的,哪还有什么“顾客是上帝”的理念,为啥这么牛,房子少,要买的人多呗,往往这种情况下,你排个三天三夜,好不容易等到个机会,抢到张合同,立马就签,哪还管存在什么漏洞啊,有什么优惠啊什么的,后面的人恨不得你多说句话就把合同抢走呢。抢不到合同的直骂自己笨,手太慢了,可抢到房的也并不满意,买了才发现这房子是漏洞百出,完全不是期待中的那么美好,于是,就只能拖家带口地走上维权路,个中艰辛,相信不少人有过深切的体会。

  近些年来,随着房地产市场的渐趋平稳和健康发展,已经慢慢地走上了轨道,买卖形势有了很大的逆转,这种哄抢的现象几乎已经绝迹了,大可不必像以前那样唯唯诺诺,有不满意的也不敢说,而是开始有些底气了。这就要求在签合同的时候不要去管那些霸王条款,有什么要求要大胆地和开发商提,为什么不提啊,我掏钱给你,就要理直气壮的,为什么要委屈自己让步啊,所以,要提,一定要提,要将自己的不满意消除在合同签订前,否则,签完了你再后悔,晚了。就记住一句话,信什么也别信开发商那张嘴。除非他像《火星没事》里,徐峥演的那个被施法后吐出内幕的地产老板一样,不由自主地把内幕讲出来,否则的话,再多的许诺都是空的,最要紧要落到纸上,白纸黑字,弄明白了。

  把广告写进合同

  楼盘靠什么吸引人,广告排第一。这些个广告多种多样,真是乱花渐欲迷人眼,像什么“小鸟告诉我,家在林语汇”,强调生态环境好的吧;“临湖50米”,强调临水的位置的吧;“原味江南生活”,强调风格的吧,多了去了。但是作为一个精明的购买者,你得拨开这些花里胡哨的陷阱,看到广告的实质——吸引人购买。我有一个在房地产公司做了很多年销售策划的朋友,他做了无数次的文案与推广,最近得出一个“精辟”的结论:广告不一定完全要与现实相符,有那么一点不符的,只要在售楼广告上印上“本广告仅供参考,具体以合同为准”,就万事大吉了,也不用承担什么夸大事实的责任,“我都说了仅供参考了,合同才是准确的啊。虽然说这行字很小、很不起眼,但是有啊,不信,你看,在这个右下拐角,黑色的这行小字。”听到这话,郁闷吧,但是这就是现在开发商常用的伎俩,一定得小心了,拿到广告传单之后,一定要上上下下、前前后后、左左右右地看个遍,连犄角旮旯都不要放过,说不定这话就隐藏在哪儿呢。如果没有这话,那这传单,你可得保存好了,要是真买了这儿的房子,出现啥不符的问题,这还能是个凭证呢。为什么广告都是这么华而不实的东西,这就很有说道了。这其中,最让人郁闷的就是本来应该代表公信力的媒体却成了地产商的吹鼓手。曾经有一位房地产老总罗列过他一个周末的行程:上午接受某某商报的记者采访,中午又和某杂志房地产专栏的主编共进午餐,下午则是在某茶馆请某电视台广告部主任喝茶,晚上则是和某电台的副总吃饭。这满满当当的行程再加上七位数以上的费用,全部都是为了两个字——广告。于是,钱到位了,人找好了,臭水沟就变成了清澈的小溪,阳光、绿地、海景成了普通得不能再普通的宣传。所有的房地产商都花钱了,那怎么凸显花的钱更多的,于是就有了所谓的“明星楼盘”的评比,这在现在的报纸、电视台广告中那是层出不穷,有可能名字不一样,但是本质都是一样的,就是给花钱多的金主做个宣传。至于这金主,这楼房到底盖得怎么样,没人关心,前不久,北京就有一个美丽园,刚刚被评为“明星楼盘”,就因为楼板有裂缝被人告上了法庭。这绝不是一个特例,类似的事情还有很多。

  当然,话说回来,我们当然不能因为这个担心,就因噎废食,不买了不是,所以买还是要买,但是一定要注意,不能做了冤大头。2003年的时候,我国就有人民法院的司法解释出台,当广告内容符合某些条件,广告即使未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,开发商必须要遵守。当然,咱们不都是专业的法律人士,界定不清楚这个楼盘广告到底是不是符合司法解释中规定的“条件”。那怎么办呢?最最笨、也最最保险的做法就是要求开发商将广告内容直接写进合同里了。如果在你的坚持要求之下,开发商还是不同意,就表明他心里肯定有鬼了,这房子肯定有猫腻,你还是另做打算为好,不要明知是陷阱还傻傻地跳进去。

  促销要落实

  除了广告,促销是开发商能够吸引业主的头号法宝了。各种各样的促销手段接踵而来,让人眼花缭乱。什么“买底层送花园”“买顶层送阁楼”“送家电”“送车库”等等,真是五花八门。然而承诺得天花乱坠,最后能不能落实,落实到什么程度,就不得而知了。作为掏钱的你,为了避免出现这种承诺得不到兑现的情况,怎么办呢,当然要将这种促销写进合同里,写得越详细越好。

  前些年,我有一个朋友在上海虹口区某楼盘看中了一套房子,开发商在售楼广告中承诺:“买底层赠送天井”。我这朋友动心得不得了,因为它的沙盘模型上显示的天井跨度超出了底层房屋的外墙间距,比一般的天井都要大,我这个朋友咨询了许多人,都觉得比较划算,就赶快掏钱买下了。但在实际交房的时候,问题出现了,天井 “缩水”了,比沙盘模型中的要小了不少。我这朋友不甘心,和开发商协商不下,就弄到了法庭上去,经过法庭审理,双方预售合同中没有约定天井的面积大小,售楼模型不能视为证据,因此驳回了我朋友的起诉。你说憋屈不憋屈啊?所以,各位,一定要在合同中,将你所有能想到的细节都写上,送花园的就要写明,这个花园的具体位置,有多大,花园的外围栏杆是什么样的,等等,总之,越详尽越好。如果说你们双方协商下的结果,开发商不同意写在合同里,那就表示,他压根就不想做得这么好,你就多长个心眼吧,这房子不一定靠得住。

  此外,你要多留心,仔细考察一下开发商承诺给你的这些促销措施到底能不能实现。首要的一点,就是要看看赠送给你的“东西”是不是开发商自己的?如果不是,开发商就无权赠送。比如说有些阁楼或者花园是归小区业主共同所有的,开发商根本就无权赠送给你,遇到这种情况,一定要考察清楚了再决定,不要兴冲冲的,最后得到的只有一盆冷水,你说气不气呀。

  其实,不管开发商作出什么样的“赠送承诺”,你在决定买不买时,把握好以下4点就足够了,能够帮你避开各种各样的陷阱,真正拿到赠送的实惠:

  (1)赠送的“东西”一定得是开发商自己的,是它有权进行分配的。

  (2)开发商的承诺一定要具体。比如面积、设计、位置等等。

  (3)开发商赠送的东西是否能记在你的产权证上,毕竟这是确定这个“东西”归属的唯一法律形式。

  (4)如果开发商的承诺未能做到,你能追究开发商什么责任。

  “规划”要明确

  规划是什么?明确点说,就是这小区要怎么建?入口在北边,还是南边?要建个小凉亭,具体建在哪儿?这“规划”看似是开发商的事情,其实不然,和打算购房的你也是息息相关的,就算是不参与实际建设,不懂得那些太过专业的东西,也一定要白纸黑字地把这些条条款款都写进合同,具体点说,就是不仅要把小区平面布局图附在合同中,而且要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚,比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位(是否属商铺)等。不要觉得写这些没有什么意思,等你觉得有用的时候就晚了,追悔莫及吧。

  我知道这么个事。一位挺有钱的女士,看中了一个在建的楼盘,尽管房价明显偏高,但她看上了一期二期规划之间设计的水体景观,美其名曰“浅水湾”,喜爱得不得了,于是干脆利索,买了一期中的一套三居。然而入住没多久,她就待不住了,原来计划着建“浅水湾”的地儿,一天天地变成了楼房。她和同时入住的业主们都觉得受骗了,联名要告开发商,要求其恢复原状。然而,这个地方盖楼已成为既成事实,要更改太困难了,操作起来实在不易。而且更致命的是,他们的购房合同里都没有“浅水湾”的图附在其中,也就是没有任何法律上的依据。这种情况,就算法院同情你,也帮不了你,没有证据嘛,你怎么告啊。

  因此,各位,要把眼放得更亮些,关注这些和你利益息息相关的规划问题。其实,概括起来说,开发商手中的这张“小区规划”牌主要有三种出法:一是在仅获得一期开发权的情况下,把第二期甚至第三期的规划也“描绘”到售楼书中;二是利用合同仅约定“小区规划变更时,购房人有权退房”,来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任;三是约定特别轻的违约责任。

  了解了这些最主要的出法,咱们来见招拆招。首先,要委托律师或其他专业机构查明小区规划是否经过规划部门的审批;其次,要求开发商把其描绘的小区规划作为补充条款写入合同,形成白纸黑字的条款;最后,约定较高的规划变更违约金比例,让开发商在想变更时得仔细掂量掂量,从而不敢轻易违约。   当然,上面讲的这些“规划”都是期房要考虑的问题,对于现房来说,你根本就没有考虑的余地,都盖好了,板上钉钉了,改不了了,就别费这个心了。

  细化房型图

  看仔细了啊,我要说的不是户型图,而是细化房型图。啥意思呢?就是说现在的房屋购销合同是由房管局统一印制的,一般附的第一页就是房屋的户型图,但是有这个户型图可不代表就能解决这个问题,一定要认真地看看这个图,将一切你和开发商口头议定的原则都写在上面。这其中,就包括以下的几个要点。

  (1)注意朝向和房号,不要因为这个疏忽而让开发商有偷天换日的机会。

  (2)标清所有的尺寸。这个尺寸就包括每间房的长宽高、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸等等,所有能细化成数字的,一定要标清楚,不给开发商留下偷工减料的机会。

  (3)有特殊作用的房间一定要标明用途,如厨房、卫生间、阳台,这些要具体定位。其他需要有文字说明的地方也要尽量地详细写清楚。

  其实,除了户型图之外,还必须要注意房屋内外的一些细节问题,只有这个时候都提前规定好了,后期才不会出现扯皮现象。这就包括比如使用的防盗门的品牌啊、玻璃的厚度啊、地板要什么品质的啊,以及公用的电梯费怎么要的啊,这些问题,前期想得越到位越好。

  相信经过你的这么一番细化折腾,开发商要想在房屋建造上面做出“微调”是不太容易了,这就对了,只有这样,才能保障自己的权益嘛。

  “会所”莫轻视

  会所,听听,多洋气一词,这并不是一个法律概念,而是前几年从境外传进来的,专为小区业主建设的娱乐、健身设施的俗称,不是房产开发的必备设施。听着好听,但仔细想想,它就是披着一层洋外衣的本地货,而且后期能不能用,还是个未知数,因此,一定要将它重视起来,免得走进这个高档的陷阱。

  我有个朋友小张,在某开发商售楼书中看到,小区内将建有15000平方米高档会所,有网球健身房、室内游泳池等各种设施,觉得真是个不世出的好楼盘,于是当场拍板买了房。

  可搬进新房后,左等右等不见会所开工。直到大半年后,千呼万唤始出来的会所才破土动工。经过近一年的施工和装修,会所终于露出了“芳容”:面积不足4000平方米;游泳池只是一个25米长的标准池,游一次要花30多元,而小区附近的一家游泳馆只要花10元钱。这还不是最惨的。没过多久,开发商为了避免亏损,就把会所转卖了。当初憧憬的美好都落空了,小张觉得异常气愤,想去告开发商,但找来找去,找不到任何可以作为证据的东西,合同中对这个会所根本就没有明确规定。想一想,如果当初在买房时就在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等,日后开发商也不敢这么胆大妄为,买房的人也就不会这么被动了。

  那在具体的操作中,为了避免做个冤大头,你就要在签订购房合同中的“会所条款”时,注意以下几点:首先,搞清楚会所归开发商所有还是归全体业主共有;其次,约定会所的服务功能、收费标准、是否对外经营等;再次,对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定;最后,约定开发商违反“会所条款”的违约责任,而且这个责任要从重,使得开发商不至于轻易地就毁约。
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彩豆
5809 个
暗恋者
5 个
发表于 2012-7-11 16:18:35 |显示全部楼层
没有回答不了的问题,只有不能回答的问题(一)

  这是房屋销售代表的一个黄金法则,在他们的眼中、心中,只有你想不出来的问题,没有他们回答不了的问题。似乎你对于这个房子所有的担心都是没有什么意义的,这些个顾虑根本就不值得一提。你别不相信他们有这么大的能量,我下面就带领一堆销售代表来挡挡你提出的问题,看看谁更厉害。

  1.期房能否按时交房

  能否按时交房,是买了期房的人最最关心的一个大问题。当你一旦提出这个问题,就会有代表A、代表B、代表C一起涌上来告诉你,这根本就不能称之为问题,完全不用担心:

  代表A最先出场了:您关心能否按时交房是太正常了,不过老实说,我们比您更关心这楼盘能不能按期交付,为什么呀,您购买的房子是一期工程,后续的要有二期、三期等等,土地都已经拿下来了。这一期就是个样板,要闯市场,打口碑的,第一期如果都不能按时交付,那谁敢买我们后面推出的二期、三期,我们这不是砸自己牌子吗?况且,我们在全国的各个大城市,上海、青岛、天津、大连等地都有项目,这么多年,从来都没有过延期交楼的记录,每次都是提前支付。所以这个交付时间,您肯定是不用担心的。

  见您还是犹豫不决,代表B再加工,为您深入解释下:其实期房能不能按时交楼,最关键的是要看它的盖房资金能不能到位,其实说明白,就是这会儿能卖出多少,筹到多少钱。如果他筹不到钱,自然也就没法开工建了,交楼的时间就肯定会有问题。但是我们不一样,我们已经和银行签订了贷款协议,而且这房子卖得这么好,从开盘到现在,才短短的一个月,已经卖出了70%,资金上完全不是问题,没有理由延期交楼,您说是不是这个理儿?

  如果说前两位都是感性地和您说这说那,代表C就直接用理性来说话了:“其实这个问题,您完全不必担心,您看啊,这个交楼的日子都是严格地写进合同里的,推迟一天都会承担相应的违约责任。哪个老板会去冒这个险呢?您放心好了,肯定没问题的,保证能按时交房给您。”

  在这样严丝合缝,多角度、全方位的论述下,你是不是觉得他们说的应该都是对的,这个日期真的不成为问题,但事实上,还是有很多楼房的交房日期是延迟了的,但绝对没有一个销售代表会在卖楼的时候,说自己的楼盘可能会没法按时交了,除非他是傻子。

  2.工程质量能不能保证

  这个问题和交房时间一样,是购房人最最关心的问题,但同时,也是销售代表们准备最充分的问题,大家问得多了,他们就会准备出N套说辞来等着你。

  代表A还是坚持自己的“样板”理论:您买的这个房子是一期工程,后续的要有二期、三期等等,土地都已经拿下来了。这一期就是个样板,要闯市场,打口碑的,如果质量上存在问题,那可就是砸了自家的牌子,后面的房子根本就没法卖了,现在做地产的老板们眼光远着呢,谁也不会犯这样的错误,都想着能长远发展呢,您说是不是。

  代表B就是个绝对的向你交底的内行了:您提到房屋质量问题,想必您也是比较关注这块儿的,知道现在国内有些楼盘的质量是靠不住的,但您不知道其中的猫腻,我呢,了解一些,稍微透露给您一点儿。很多开发商的机制有问题,他们选择工程队的时候不够公平、公正,净搞暗箱操作,选择有交情的,有关系的,而不要选有实力的。这就埋下隐患了。而且现在的工程项目是采用承包制的,一级一级、一层一层,再转包下去,这中间为了要拿到更多的回扣,往往是谁家便宜用谁家,质量问题当然没法保证了。但是我们不一样。首先,我们的各个施工队是从50多家工程队中投标产生的,不会再出现转包的问题,而且所有的建筑原料都不会由施工队来购买,而是有统一的工程部门进行批量采购,质量上绝对没有问题。再者说,只要工地施工,就有我们的技术专家在现场监督,保证不会让这些施工队有偷工减料的机会,质量自然是绝对不会出问题的。

  代表C再一次拿合同说事,似乎签了合同你就拥有了一副无懈可击的铠甲,无论遭遇什么都能保护你的周全:你看,这份房屋销售合同中都已经明确规定了,工程完工后,要由质检部门检验合格后才能交付使用的,您总该相信这么权威的检测吧。如果说真有什么质量问题,谁也承担不起责任不是,所以这个检验还是很严格,绝对可信的。再者,如果因为质量问题而不能按时交付或者返工,我们公司将要承担巨大的损失,老板也没这么傻不是?所以,一定会保证质量不出问题的,您就把心放肚子里,安心地买下这套房吧。

  看看,是不是非常全面,让你找不出反驳的理由了。没错,这就是销售代表的战术,他们拍拍胸脯就能向你保证“一切都没有问题”。

  没有回答不了的问题,只有不能回答的问题(二)

  大多数房屋的销售代表都巧舌如簧,什么东西到了他们嘴里都是美好而光明的,这个你不服不行。但是从自己的角度来看,就算是合同签了,你也一定会有这样那样的问题,这是人们的普遍心理,一天没有住到房子里,一天就不踏实。特别是买了期房,更是终日如坐针毡,一抬腿就想到工地去看看。

  于是,看吧看吧,看到尘土飞扬、砖瓦遍地的一片混乱,你的心肯定顿时就瓦凉瓦凉的了,这和那个光鲜无比的沙盘差了可是有十万八千里啊,情急之下,你肯定要去找销售理论。但是人家早就准备好了一箩筐的答案在等着你了——

  现在工地正在紧锣密鼓的建设中,看起来感觉是不怎么好,换了我是你,看到这景象,心里也会有个大大的疙瘩。但是,你先别急,先坐下来喝口水,听我给你好好说说,说完了你就能想明白了。

  (1)工地要施工,这些尘土、瓦片自然是避免不了的,没有这些东西,这房子怎么盖得起来啊,你肯定也见过不少次这种场面,不是吗?等到工程完工,你再来看看,肯定不是这样的嘛。

  (2)你再想想,今天如果真有个现房给你墩这儿,你敢住吗?这才开工半年,这么一大片楼就盖完了,工期这么紧,这质量能保证吗?大家都知道,慢工出细活,只有稳扎稳打,一步一步好好盖,您说是吧。

  (3)再退一步想想,如果说现在摆在你面前的就是咱合同中规定的那么美好的现房,它还能卖这个价吗?咱这个小区运用了外飘窗、彩铝、无烟灶台这些先进的设计,是别的小区根本就没有的,优势太明显了,你有眼光地提前定了它,不然等房子真的建成了,大家都发现它的好,一拥而至,就不是这个价了,对吧。所以说,你提前定下来是再正确不过的事了,现在要做的就是要等等,等等实际交房的日子,您肯定会看到百分之二百满意的楼的。”

  你看,经过这些个狂轰乱炸,你是不是也觉得人家说得有道理,觉得自己的担心不是啥大问题了?你要是这么想,这销售的目的也就达到了。

  上面,我费劲唇舌地讲了这么多,其实就是想给你展示一下那些舌灿莲花的销售代表们回答你问题的基本伎俩,这些话第一次听,你觉得挺对的,第二次,第三次听,可能觉得还行,听的次数再多了,可能就会发现些问题了。我之所以讲这些,就是希望你能多看几次,多听几次,对这些话做到免疫,能够不听从这些销售代表的蛊惑、摆布,真正自己冷静下来想问题,能这样的话,我上面这些问题就没白说了,这也就是我最大的功劳了。

第12节:用心去找,不信买不到便宜房子  

  现在的房子,涨声一片,那些开发商们恨不得自己的楼盘今儿卖5000,明儿就能卖6000,为了这个利润,他们可谓是求爷爷告奶奶,就盼着涨价。虽然说国家现在已经采取了一系列措施抑制房价,但这些开发商可不吃这套,上有政策,下有对策,不是?于是乎,房价还是没降下来,咱这小老百姓买房啊,还是个难事。但难归难,如果你掌握了一些黄金法则,还是能找到比较满意的相对便宜的房子的。别不信,听我仔细给你唠唠。

  地毯式搜索,不信找不到

  很多人一看现在房价整体都涨上去了,就放弃看房了,其实,这和断了自己买房的路有什么区别啊,你都不去看,如果正好楼盘降价什么的你都不知道,白白错过了有利时机。因此,要想找到便宜房子,第一法宝,就是要勤快,多跑路,多看看,说不定哪天运气上来了,就赶上个便宜的,赚大发了不是。

  首先,不要太过于相信均价的鬼话。啥叫均价,懂不?就是说一个固定的区域内,所有在售楼房的平均价格。是平均,就不意味着所有的房子都这个价。人说北京现在四环内房子均价达到3万了,你能说四环内的所有房子都卖到3万,肯定不会啊。所以,这个时候你就要学学人家红军当年长征的劲儿,发扬不怕苦不怕累的精神,挨个楼盘地看,从南到北,从东到西,这么地毯式地搜索,难道还找不到合适的?

  其次,调整一下你的搜索范围。还以上面说的四环为例子,四环内房屋均价过3万,紧挨着的四环边的四环外可不是这个价位,就隔着一条马路的事儿,你要是能够接受这一条马路的差距,那就好办了,在多出来的“四环边”这个圆环内,要找到一处便宜房子肯定较上一种要容易一些。当然,你要是非得讲究这个“内”,那没办法,你就整天在四环内遛吧,指不定哪天就碰上了呢。

  把握时机,好房也能便宜买

  前面我们讲砍价的时候就说了,要抓住有利时机,这会儿找房子也一样,找到了最佳的购买时机,价钱上肯定会让你有一个不小的惊喜。但这个惊喜是需要你有所准备的,第一要务就是要了解楼盘销售过程中,整体上的价格曲线是什么样子的?

  别看开发商有A、B、C、D、E、F……等等十来家甚至几十家,但这些人都“规矩”得可以,从营销策略方面来说,几乎都是一样的心理。为什么这么说呢,因为几乎所有的楼盘都会采取低开高走的策略,无非就是下面的三大步骤:

  第一阶段:价格低开

  这一阶段,也就是楼盘刚刚开售的时候,因为建造的过程中,投入了大量的资金,开发商这个时候有可能会面临还银行贷款、其他方面需要大笔资金周转等不少问题,有着不小的资金缺口,所以,在定价的时候,都会比较谨慎,先低开卖点垫底,确保资金链安全再说。

  第二阶段,价格谨慎拉高

  这个阶段中,因为前期已经卖了一些垫底,资金缺口也补上了,不需要担心断链的问题,“不差钱”了,自然就要想着盈利了,因此,价格与前一阶段比起来,就是稳步上升啊。

  第三阶段,惜售

  这就已经进入最后一个阶段了,一般来说,价格会抬得很高,为什么呀,因为这个时候,房子没剩下多少套了,物以稀为贵,不贵才怪呢。就算是房子还剩下不少,那人家开发商今年卖够了,不想再卖了,就都存起来,外边留下那么几套做做样子。你要非赶着这个时候去“抄底”,可是大错特错了,底没抄着,抄着的有可能还是个天,不贵才不正常呢。  这么一分析三个阶段,你是不是已经找到最佳的买房时机了,没错,就是要在它刚上市,打算回笼资金的时候买,错过了这个有利时机,你就看着它涨吧。别说没有便宜房,是你自己没捞着这个馅儿饼。

  稳、准、狠,不二法门

  现在在售的房子就那么多,说不定,一不留神,卖没了,那怎么才能在千军万马的拥挤中,买到自己中意的便宜房呢,就一定要把握稳、准、狠的原则,只有具备了这些过硬的本领,你才不会在高高的房价面前低下自己的头颅,委曲求全。

  1.心态要稳

  稳,这是最最重要的,千万不要相信那些售楼小姐们说的“这是最后一套了”“你今儿不买,明儿肯定就没房了”这些个鬼话。前面我已经说了,中国现在不缺房,你一定要记住了。怕什么,你才是掏钱的,是大爷。这个楼盘就真卖没了,还有别的楼盘,急什么呀,别急,你一急,那些售楼小姐就蹬鼻子上脸地守着她的那个价格,绝对不会松口了。

  2.下手要准

  虽然说一些新的楼盘为了回笼资金之类的,前期价位还比较低一些,但并不是所有的楼盘都会这样,而且这些楼房并不会一直维持这样的低价,甚至可以说,维持这个较低价位的时间比较短,可能等你再思量思量的几天工夫,它就涨上去了。这是完全有可能的。因此,如果你看上了较低价位促销的新楼盘或者是旧楼盘,下手就一定要准,一定要快,别总是犹豫不决的。



  我有个朋友老李,不对,应该说是小李,人家年纪不大,也就30多点。年初的时候准备要买房,看好了一处价格7000多的新开盘的楼房,但他当时犹豫不决,想来想去,还想等人家再降价,就没买,结果1个月之后,这个楼盘开始大涨价,先是突破8000,后来已经蹦到了9000多,才3个月的时间,涨了2000多。这个时候,他着急了,再去问问周围的楼盘,全涨上来了,再也没有年初时的低价,他后悔得肠子都青了,可是有用吗?没用,只能怪他自己不够火眼金睛,不够准。

  3.砍价要狠

  如果说,你已经差不多看好了一个楼盘,接下来最重要的任务就是砍价了。虽然说同一栋楼房,开发商标的是一个价钱,但总归会有人买得贵,有人买得便宜,这就只能归结为个人问题了,为啥你拿不到别人那么低的价钱,不要说他有背景,他有根子,那都扯淡,真有这些依靠的,也不会跟你挤在一块儿买房。人家能拿到比较低的价格,证明人家会砍价。这砍价的学问大了去了,你要把握一个最基本的原则就是狠,千万不要抹不开面子,讲什么情面,一定要狠狠地砍。这门高深的学问,我们下一节专门来研究一下。

第13节:该出手时就出手,砍价有讲究

  有人说,买房成败的关键就要看你砍价的本领了。这话有一定的道理。你的本领越高强,能拿到的价钱就越低,如果有一些问题不太大的瑕疵,这么均衡一下,也还是很划算的。如果说你砍价的本领比较差,或是说根本就不会砍价,那可就要吃大亏了,销售代表不宰你这种人宰谁呀。曝一个内幕啊,同一个小区同一个户型同一个价位的房子,出售的价格很可能不一样,少则几千,多则几万,上几十万也不是没有的。

  所以,要是你看好了一间房屋,千万别性急地冲上去就问人家多少钱,而是要先修炼好自己的本领,掌握砍价的黄金法则,有所准备后,再义无反顾地上前问吧。

  何时砍价比如何砍价更重要

  大家都知道打蛇要打七寸,这就是关键,同样,在房屋砍价时,也有必须要抓住的关键点,这个关键不在如何砍价,而在于砍价的时机,只要你把握对了时机,砍价的谈判就会取得事半功倍的效果。

  1.市场不景气,房屋空置率高时

  当房地产市场不景气时,房屋的空置率就会很高,甚至会高达50%~70%,这个时候,开发商就会心慌慌了,比例达到这么高,就算是实力再强大的开发商也会顶不住,也会绞尽脑汁、翻新花样地吸引业主,这个时候,你去砍价,自然就会有比较满意的结果了。(谈到这个房屋空置率,有些话就不能不说了。不久前,全国空置房高达6540万套的一个说法,引起了巨大的轰动,虽然很快,这个说法就被高调地证实是错误的,但是行内的人都知道,这个数到底有多大的水分,其实水分并不大,房屋空置率简直是太高了。就连央视的《经济半小时》栏目也曾宣称,说北京的卫星城入住率很低,有的楼房甚至40%没有入住。然而这个数字还算是保守的,在炒房团和开发商,以及其他势力的综合作用下,这个比率在某些地方要远远高于40%。为什么在有人没房子住的情况下,还会出现大规模的有房子没人住的事儿,这是一个亟待解决的问题。“中国的空置房可供2亿人居住”,这是一个引起纷争的焦点问题,也是楼市泡沫的体现。这些问题如果不解决,那谈什么保障老百姓基本住房,简直就是扯淡。)

  2.抓住开发商急于占有市场的机会砍价

  和其他所有的商品一样,一个新的楼房建成,和一个新产品上市是一样的,它都需要尽快地吸引消费者,占领市场,从而像那些类同的商品发起挑战。在这种时候,毫无疑问,最有效的吸引消费者的手段就是降低价格,比同类的商品拥有更便宜的价格,在这样的营销心态的指导下,开发商一般是以低价入市,来达到一定的市场占有率。这个时候,你就可以利用开发商急于占有市场的这个心态,来适当地敲一笔。

  (然而,现在也有非常多的和这个现象相悖的开发商囤房的事儿。别以为囤了房,卖不出去会赔,这话不是绝对的,为什么这么说,我来给你说个相当典型的例子。开发商王某,这不能说真名啊,一是打击报复的事儿,二来是这类的事儿太多了,就用这不定的一个来代替全部好了。房子建好之后,开发商打算要开盘了,但是在正式开盘之前,他举行一个“内部认购会”,召集自己公司的员工,比较相好的炒房客,甚至从别的渠道弄来的一些“身份证复印件”,然后用这些人的名义来买房子,统统都是银行贷款。这就是囤房的第一步。关于这个贷款的时候,报给银行的交易价格,比事实上高了30%。举个例子,他这期想回收1000万的全部成本,报给银行贷款的房价就是1300万,这样,除去首付,银行要贷给他1300×0.8=1040万,然后把40万给相关的银行经手的人,最后到手的就是整整1000万。就这样,通过这个所谓的“内部认购”,开发商就已经把前期的所有投资都收回了,同时也把房子事实上卖不出去、价格下跌所有这些因素带来的风险转嫁给了银行。操作完这个步骤之后,他再开始打广告卖房,这时候,卖房得来的就是归还土地转让的费用,剩下的就全部都是利润了。这种情况下,他自然不会把价格降得很低,就是意思意思,让你觉得好像是便宜那么一点点,这就是事实。)

  3.抓住开发商的困境砍价

  这话听着不那么地道啊,有点儿趁人之危的意思,但其实,根本就不需要有这个顾虑,你想想,那些开发商在大把大把盈利的时候,考虑过大家对房价的承受和还贷的压力吗?所以,这个时候,他们因为房屋积压、资金周转不灵、银行催债等等问题陷入困境,最有效的方法就是降价出售房屋,加快资金周转了,当然,他不会大张旗鼓地宣扬说减价什么的,你只有具体砍价了才知道。如果这个时候都不砍价,那你就再也找不到更好的时机了,所以说,你也不必像个老学究一样,本着“人本为善”的精神,不去砍价了。你要是非这么假道学,不砍就不砍吧,只要你能接受就成。

  4.抓住卖场的有利时机砍价

在房屋销售的大厅里,什么对于购房者来说是有利时机呢,自然是那些销售代表们已经疲劳作战,无力再全神戒备,与你进行车轮大战的时候;或者是他们今天还没有完成销售任务,急于赶任务限额的时候。一般情况下,从一天的角度来考虑,就是下午比较合适一些。上午,尤其是一大早的时候,这些销售代表们都信心满满,精力充沛,有很高的期望值,不太容易能讲得下来

  5.排除竞争对手后砍价

  如果说你发现有好几个人和你看上了同一套房,都想买,你不妨先出个高价,吸引销售代表的注意,其他人看到这种情况,觉得没有你财大气粗,大部分时候就会被你吓走,放弃这套房了。这个时候,销售代表就会把希望都寄托在你身上了,你再稍微拖延一下,或者挑一些毛病出来,他们就只能收敛起趾高气昂的态度,乖乖地坐下来和你谈了,这种时候,一般都会有些收获。

  所以,机不可失,时不再来,你要是能把握住一个有利的时机,对于你的砍价会有非常大的帮助,这就需要你多多了解这个行情,多看多听,这样才能找准绝佳的时机。

  砍价砍到房产商的心窝窝上

  一间房屋的硬伤在哪里?

  聪明人都知道,就是房屋的建筑质量,更确切地说,是建筑的细节质量。因为,现在取得房屋销售资格的楼房,那都是经过国家质检部门检验的,不大可能会有大问题。所以,你能关注的就只有这种细节上的质量问题,只有死死地抓住它的这个硬伤,戳到开发商的软肋上,开发商为了不让你“大肆宣扬”,才会给你比较优惠的价格。是不是听着很过瘾了,但真正要靠这一点操作并不容易,需要你细心、耐心。

  1.细心找出房屋的缺点

  你一定要坚信,在目前的情况下,没有一个房子是百分之百完美的,都会有这样那样的瑕疵,首先,你需要好好地看看这个房子,从外到内,从上到下,从客厅、卧室到厨房、卫生间,所有能看的地方都仔仔细细地看看,只要你抱着吹毛求疵的态度,一定是能找到缺陷,比如说大的方面,整个楼盘有什么缺陷啊,户型设计上有什么不完美的地方啊,小的方面,这个装修做得比较粗糙啊(举例子,比如说颜色搭配不合理,地板有响声啊等等),房间的采光不是特别好啊,等等。

  有些沉不住气的销售,这个时候脸色都会变了,看着他的脸色变坏,你就偷着乐吧,这房子便宜点能有戏。但是要记住,过犹不及,千万不要将这房子批评得一无是处,否则,人家会认为,你是故意挑刺去的,根本没有诚意买,反而会自己将前面的路堵死了。那怎么才能又挑出毛病,又让人家能接受呢,就需要你有耐心,有技巧了。

  2.耐心、技巧齐上阵

  这房子就好像是开发商的孩子一样,他自然不乐意见你将他的孩子批判得一无是处,那这时,你要是想挑出毛病,就要讲究技巧了。

  首先就是要诚恳,一点一点地将房子的不足之处说出来,不要着急,不要和销售代表发脾气,更不要把销售代表当成你的下属或者仇人啥的看待,冲人家吼,要轻轻地,但是很有分量地指出,哪儿好,哪儿不好。然后你要露出很犹豫不决的神态,打个比方,这就好比是你喜欢一个男人,可是当那个男人要亲你的时候,你直接对上嘴肯定是不好的吧,要矜持、要委婉、要含情默默。了解到你有购房的诚意之后,销售代表就会针对你提出的这些“瑕疵”进行解释了,但是肯定的,如果你的毛病挑在点子上,他一定会底气不足。

  然后这个时候,你再适时地加把火,说“这样的房子不值这个价格啦”之类的话开始压价。这个情况下,销售代表会在他的权限范围内做出让步,但这让步不会很大,他为了留住你这个客户,一般会上去找业务主管来和你接着谈。或者说有更狡猾一些的,会假装说上去找领导,然后悄悄躲在一边看你的反映。所以,这个时候,你千万要稳住了,别着急,不要说不买了,也不要表现出满腹需求一脸期待的样子,要摆正好心态,反正钱还在自己口袋里,事情总会有转机的。一般,业务主管下来之后,就会给你一个再稍微低一些的价位,你可以权衡一下,当然,别着急定下来,最起码看完我下面讲的,再找找有没有别的可以砍价的方法,最后再综合一下,定一个自己认为比价满意的价位。

  不动“色”一样能搞定售楼小姐

  很多时候,你去买房,问价,都能见这些个售楼小姐们捧着个计算器,口里念念有词的,给你算啊算的,其实,你不要被她忽悠了,她给你算价格的时候,是按照你选择的付款方式计算所购房屋的实际价格。如果正好赶上了房展会啊,大促销啊,开盘惊喜价啊,可能就会有些让利。这个时候,你一定要稳住,千万不要以为自己逮了个便宜,一定要多留一个心眼,要耳听六路,眼观八方,虽不是妖,也得有精的本领。毕竟房子钱是血汗钱,咱都不容易,能抠一分就要抠一分。所以在这个时候,你就多个心眼,多懂点,就能省下一大笔的开销,绝对是划算的。

  你多个心眼要观察的第一点就是其他成交者的价格。

  怎么做到这一点,很简单啊,热情点儿,和边上一起看房子的多说几句话,就成朋友了,比如,哎呀,王哥好,你也看上这边了,我也是,哈哈,说不准以后是邻居呢。一来一往中,就能探出别人的价格了,记住了啊,对于开发商来说,能和别人成的价格就一定也能和你成。开发商是找你拿钱的,你才是爷对不对,别太委曲求全了,什么都不敢讲,那不憋屈死啊。

  要观察的第二点就是房屋的降价空间。举个例子,比如以前这套房子要90万了,一打折扣,一送家电等,合到了85万了。似乎是真的少了5万啊。这个时候别太欣喜,别太发狂,想想,为什么会打折,再过两天还会打吗?虽然说你没长后眼,不可能看到那么远,但你选择两天后再来看一下啊,别相信售楼小姐说的“两天后这房子肯定就没了”这种鬼话,这话的可信度太低了。但你要记住,第二次看的时候,一定要另外找一个售楼小姐,别非可着这一个人问,否则,她认出你来,就算是价位比两天前低了,她也绝对会告诉你说没底之类的,毕竟你给的钱多,她挣的就多啊,谁不乐意多拿呀。

  要观察的第三点就是要看穿熟人介绍的花招。

  有时候,开发商会拉拢旧业主介绍新业主来买楼,新业主可额外获九九、九八之类什么的折扣,这种折扣别轻易相信,因为这种折扣,基本上你按照我上面说的这些方法,是绝对可以拿到的,甚至还会更低。再次,想想,通过熟人介绍,这熟人说不定还会有提成呢,这提成从哪儿来,羊毛出在羊身上,自然只能从你的房款中来了。当然,如果说你用尽了方法,开发商都不同意降价,这个时候,你再去找旧业主介绍也不是难事,他能收益啊,就现在的行情,最起码能免个半年、一年的物业费,只是填个名字的事儿,谁不乐意啊,所以,别担心找不到。那怎么找呢,告诉你个好方法啊,就是在排队看房的时候,要多认识身边的人,说不定这其中就有哪个是旧业主,要再买套房的呢?

  这要观察的最后一点就是要看清额外折扣了。

  有一些售楼广告或者是现场的售楼小姐,都会宣传说,如果你怎么怎么样,比如说前50名定购啊,马上付定金啊什么的,就能获得一个额外的折扣,你可千万别
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彩豆
5809 个
暗恋者
5 个
发表于 2012-7-11 16:19:43 |显示全部楼层
细心验房,事无遗漏

  等啊等,终于等到了自己实际验房的时候了,兴冲冲地跟着开发商和物业公司,七拐八绕,终于到了自家的新房面前,这千呼万唤始出来的新娘子终于要揭开神秘的盖头了。各位,稳住,稳住,别太激动了,在查验完大的面积之后,一定要细心,将各个角落,事无巨细地查一下,让问题解决在自己还没最后定板儿的时候,否则找个有缺陷的,将来得把自己郁闷死。

  1.毛坯房看点啥

  关于毛坯房,在前面已经提到过,就是没有做任何装修的房子,盖好是什么样,就是什么样。现在有不少崇尚个性的人都会选择这样的房子,因为可以按照自己的意愿进行装修,非常自由。你千万不要以为,这样的房子没有装修,就不需要验了,这可是大错,只有细心验,把问题解决在这个阶段,自己后期装修的时候,才能不出问题。

  (1)先看外部

  作为一栋房屋的脸面部分,外部的作用是非常明显的,因此,在验房的时候,首先就要看看这个房子的外部情况怎么样。

  第一点看看外面的墙面是否平整;外墙上贴的瓷砖和用的涂料怎么样,有没有脱落现象(这才刚收房呢,外墙就坏了,想想以后会坏到什么程度,说什么保证质量的话,能让人相信就见鬼了)。

  第二要看看单元门怎么样,是真的很有安全性,还是就是个装饰,说不定还是个坏的,轻轻一推就开的那种,不过脑子都知道,这实在是太不安全了,遇上个坏人啥的,这一点儿防御作用都起不上,要它有什么用啊,还不如贴俩门神呢,说不定还能吓退那些个居心不善的,又扯远了,回来接着说要验些什么。

  第三个要看看楼道设计得怎么样。有没有过窄,窄得都快容不下你一个人走了;有没有过宽,宽得都跟大马路一样了,这样就必然会挤占其他的面积,说不定哪儿就“被瘦身”了呢。还要看看楼道有没有装灯(声控的也好,开关的也行,总之要有光),否则的话,回来晚了,还得因为这个黑暗担惊受怕的,尤其是有老人、小孩的,或者是很胆小的人,一定不要忽视这个问题,否则,将来因为这么点小事,再弄出什么不愉快来,就不值得了。如果说真的没有灯,就要仔细看一下了,如果说是没有灯,可以要求开发商装,这好解决,就害怕是没有留装灯的线,这就难办了,要从别的地方引过来,工程量会大一些,这种问题,就需要在这个时候提,一旦你收完房,再提这些问题,可就没有人搭你的茬儿了,自己忙活去吧。

  (2)再看内部

  这个就包罗万象了,所有房子里有的东西都必须仔细检查,否则,说不定哪儿就会有点小问题,造成你后期使用上极大的不方便。

  ①第一眼要看门

  一间房子的房门可以说是进出的唯一通道,验房的时候,你第一眼看到的也是房门,所以,对于这个房门,要认真、仔细、全面地找出它存在的问题,最起码要保证整间屋子的安全性和隐蔽性。

  一般来说,这个房门会出现的问题就包括:

  门不正,有倾斜现象;门已经变形,下方存在缝隙;门锁脱簧、锁舌变形或者说不能完全锁上,安全性差。如果装有木门,会可能出现门板开裂等的问题。

  这些问题都不容忽视,否则会造成严重的影响,比如说有缝隙,就意味着会漏风,门锁有问题,那连安全都没有保障,这都是可以要求开发商予以解决的。

  ②抬头看天,低头看地

  从毛坯房的角度来说,因为没有装修,所以头顶和脚下都是土的,或者水泥的,这个时候,你就看看它是否平整,尤其是脚下,如果凹凸不平的话,自己将来装地板、铺地砖就会很费劲了,因此,必须要保证平整才行。

  ③环绕看四周墙壁

  首先要看这个墙是不是正的,有没有倾斜现象,虽然说不可能出现“楼歪歪”那样严重的弯曲,但只要有一点不正,你就心里就得打鼓:它说不定哪天就会倒了呢。心里老有这么个疙瘩,你成天除了担心,就甭做别的事儿了。当然,除非你的心理状态实在太好了,完全不考虑这方面的问题,那自然是你没有问题,开发商没有问题,大家都欢喜喽,就是不知道万一真出了什么问题,到底是谁要在这儿哭爹喊娘了。

  接着,还要看看墙面有没有开裂的现象,够不够光溜了。

  ④平行看窗户

  窗户,就起着一个连通内外的作用,是一套房子中很重要的部分,要检查清楚,它正不正,窗框有没有问题,各种的小配件(螺丝啊,扳手啊什么的)有没有生锈啊,有没有少装啊,别看它只有一丁点儿,指不定哪天事儿就坏在这个上面了,“少了一个马掌钉,死了一个将军,毁了一个国家”的故事,所有人都听过,不要自己再走上这条老路。

  ⑤水的因素很重要

  你日常生活中最不能离开的是什么?自然是水了。想想看,要是头天刚搬进新房,转天就发现这房子上不来水,你连口喝的都没有,或者说这屋子排水不行,整个卫生间都快变成一个洪泽国了,你说憋屈不憋屈,所以千万要注意,要将问题消灭在这个“该提就提”的时候, 过了这村,就没有这店了。

  那在具体检查的时候,就要注意查查上下水通不通,地漏啊、管道啊什么的有没有堵塞住,室外的排污管通不通畅啊,屋子的防水做得怎么样啊。当然,房间会不会漏水也会考察一下。这就要求你提前先和物业打好招呼,给你送上水了,否则,根本无法做到检查这一点(如果能够和楼上、楼下的两家一起验房就更好了,可以看看楼上的水会不会漏到自己家,自己的家会不会漏到人家楼下,免得将来再找麻烦)。

  当然,如果你没有事先通知,验不了这一点,那也没办法了,就只能在最后的房屋验收单上要标明,没有检验这方面的情况,好歹将来万一出啥事,也能有点转圜的余地了。

  ⑥配电箱、电线、插座别忘了

  有的人就说了,这些东西我将来也不会要,肯定会全部重新弄,现在就不用验了吧,太麻烦了。这种想法可是大错特错了,你现在要是验不仔细,后期重装的时候可是会出问题的。曾经就有这么一个朋友,想得特别好,想在厨房进门的地方装个消毒柜,但他验房的时候,不够细心,没注意原本这个地方装了个插座,后来想放消毒柜,发现放了柜子之后,插座就被挡上了,完全用不了,而且这个柜子要插电还得从挺远的地方引过来,真是既不方便,又难看。其实只要他在验房的时候细心一点,要求将这个插座稍微挪动下位置,后期不就一切都没有问题了,真是放着简单的程序没干,反而绕了个大弯子,费劲费钱的,太不划算了。

  所以说,这个电千万别忽视,除了要注意位置之外,还得查查这线路里、插座里是不是有点,是不是存在什么短路之类的问题,要修就得趁早,这可是句大实话,千万别不在意,否则,将来要大费周折,就别怪我没提醒你了。

  ⑦煤气管道要通

  要是这玩意儿不通,你想想,这吃饭成问题不是,所以,必须要验。

  ⑧通风、排气、排烟系统要好

  这可是决定你房屋内部居住质量的大问题,千万别忽视了,否则的话,这屋子将来要是味儿不好,成天被烟弥漫着,也呼吸不上新鲜空气,住在里边的人还能好过?你那个时候就是骂天都没用了,谁让你没早发现问题,过期不候就这么个意思。

  ⑨阳台是不是够安全

  这阳台,虽然说平时可能不会天天用,但用处可大了去了,一般人家放个杂物,堆个重物什么的,那是常有的事儿。这就需要对阳台的安全性做个考察了。你说现在这设计多时尚,空中楼阁的事儿还真就有,有不少阳台就是这样,下边什么支撑都没有,上面突然就冒出了突出的一块,围一围就是个阳台。

  为了不至于将来出个安全问题什么的,就要对这个架空建出来的阳台多留意留意,看它的承重效果怎么样,不要你没在上面蹦跶两下呢,就左边出个裂缝,右边出个塌陷了,这可是要人命的事儿,得注意起来。

  (3)别忘了还有邻居这茬儿

  外面看了,里面也看了,就万事大吉了?错了,还得注意一下和邻居之间的问题,最明显的就是墙壁的隔音效果了。这效果要是差了,说不定你还能听着人家左邻右舍夫妻间做事儿的声音呢,这天天听,搁谁身上,谁能受得了啊。所以,这个要检查,必须要现在就试验清楚。要说怎么测试,那是太简单了,找人上楼上楼下,左邻右邻的一亩三分地儿吼两嗓子试试呗。要是连这个办法都想不到,你估计也就只剩下被开发商糊弄的份儿了。

  (4)要把施工图纸要到手

  这个玩意儿对于毛坯房来说,可是太重要了,你想想啊,后期要进行大规模的装修,你不知道原来的这些个电线、管道啊什么的,在看不见的墙里边是怎么走的,真正装的时候,指不定左边一锤子砸裂了水管,右边一榔头又碰着了电线(整个一黄宏、巩汉林演的小品《装修》嘛,指不定这个编剧就遇过这样的事儿,就地取材,来了这么个小品呢),倒霉不倒霉。要是多句嘴,要张图,不就没这回事儿了嘛,干吗把自己搞得这么狼狈。

  2.简装修的房子可别简单了事

  这什么都没有的毛坯房都哪儿哪儿需要验呢,在它基础上做了简单装修的“简装房”就更事儿多了。除了要验上面提到的所有事项之外,还必须要加上下面的内容。

  (1)简装要装天花和地板

  和毛坯房比起来,这简装房和天花板和地板就收拾利索了。对于头顶的天花板来说,要注意考察它是不是装得太低了,以至于整个房子很压人;要看看它有没有裂缝,平不平整,否则的话,你成天一抬头的,看到的就是坑坑巴巴的,能舒服得了吗?

  对于地板或者地砖,因为它是一块一块拼成的,可检查的范围就宽了。首先要看是不是完全平整地铺在地面上的,有没有哪儿走上去就感觉一陷一陷的;整体是不是平齐,不会说这儿高那儿低的;各小块之间的排列是不是规则,接缝是不是做得比较均匀;边角上的压条有没有做实,踩上去会不会感觉空。这些都是你要查到的问题,否则后期觉得不满意,还得再重新招人弄,花两份钱,傻了不是?

  (2)墙壁刷漆要检查

  简装修的房子,墙面一般都做过简单的处理,粉刷上浆都做完了,你就要检查是不是平整、光溜,有没有裂缝,潮不潮,墙上的涂料会不会遇水就皱巴,就脱落。这些问题一旦要查验仔细,否则想象一下,半年或者一年后,自己刚弄进门没多久的这个新老婆,就到处都斑驳一片,还能看吗,自己都得呕死了。

  (3)室内的门要留意

  有些简装的房子包含这个项目,有的可能就不包含,这和铺地什么的不一样,不属于硬性规定,没人用鞭子赶着开发商必须做。如果说,你的简装房子包含这个室内的门,就要看看各个门是不是都是一致的风格、用的一样的材料,门框四周的压条实不实,门的牢固程度怎样(别一脚就踹个大窟窿出来,这要是遇上性格火爆的主儿,这门用不了几天就报销了,这样的质量自然是绝对不能过关的)。

  3.精装修就要精心验

  花一份儿钱,就要买一份儿服务,对不对,如果说我花的是精装修的钱,你给我个简装房,我怎么着都不能罢休啊,绝对得和你斗到底。在具体验房的时候也是一样,既然花了大价钱,就得买到该有的质量,绝对不能和毛坯房、简装房一样的待遇。简单来说,这精装修就要精到“所有的墙面、天花、楼地面、室内门窗、厨房卫生间阳台,所有这屋里的部分全部都要装修好”,再好一点儿的,还要配备上各种家具和电器,让你能“拎包即住”。

  既然东西多了,那验收就更麻烦了。除了上面讲的那些之外,还要包含门禁系统、卫浴设备、开关、供暖以及屋内所配套的家具等,也就是说,这屋里有的东西,一样都别落下,仔仔细细地,一定要查个遍。

  4.二手房也要验

  作为已经在别人手里折腾了多少年的旧房子——二手房来说,这个验房过程也是绝对不能少的。正因为它已经有了一定的年龄,所以各方面都可能出现老化或者损坏的情况,要是在验收的时候,不仔细搞明白这些事儿,后期就会有更多烦心的事儿,所以,要抱着验新房的挑刺儿精神,甚至,要更具有“刁民”精神,将任何的问题都摆在收房前的台面上,解决了,这样后期你好我也好,互不找麻烦,否则的话,后患无穷。

  二手房验房的时候,除了要检查上面的所有项目,更有一些要特别注意的地方,比如说,容易腐蚀和锈掉的各种管道、容易踩坏的地砖、容易老化的各种线路、容易损坏的门窗等,必须要进行严格的验收,这样后期才能省下不少麻烦事,才能放心。

  5.空气质量要重视

  验房,不仅要验硬件因素,还得注意最重要的软环节——空气质量。现在人越来越讲究了,对自己的健康予以了最大的关注,但是很多注重这方面的人,他却忽略了一个事儿,就是自己住的屋子里的空气质量是不是达标(看看,不懂是一个多么可怕的事儿,就有可能让健康杀手就这么长期地潜伏在自己身边)。要想验明白这个,咱开篇时候,说了有的验房人带的小狗就能派上大用场了,这家伙,它嗅觉灵敏啊,能闻到很多人闻不到的味儿,他要是闻着不对劲,一个劲儿地叫唤,想往外边跑,你想想这屋里空气质量能好得了吗?

  当然,这是最最初级的一个办法,有时候也不一定靠谱,最好的是你去找开发商,要求他提供一份权威部门出具的空气质量报告。这个时候,开发商就会和你说了,“我们没做这个检验,没有这些文件,您看看别的可以吗?”别听他鬼扯,说没有这个报告什么的,这在建设部门对房屋进行验收的时候,一般就一起做了,这个东西,他开发商必须要备案的,所以,只要是正常拿了验收证明书的,就一定有这个文件,一定要坚持要。要是说最后他真拿不出来,就只有一种情况,他这个房子根本就没有通过验收,或者说不合格,不敢拿给你看。这个时候,就要大胆地主张自己的权利了,因为建设部早在2002年颁布的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》中,就对甲醛、苯等有害的物质在空气中的含量做出了严格的限定,你完全有理由要求开发商提供文件,证明他这个房子是没有问题的。

  当然了,说了这么多条标准,不一定能都记得住,就可以省点事,找个专业的、有经验的验房师和你一起去,这样才能更好地发挥关键问题。

  这张表别忘了

  一般来说,在你验房的时候,开发商也好,物业也好,都会提供给你一份《住宅工程质量验收表》,如果他们不主动提供,你也一定要开口要。因为这张表,其实就是给不懂行的买房人一个指引的过程,告诉你该看哪些,哪些是大问题。要是没有这张表,他们蒙你很容易啊,为了不让自己像个傻子一样被人领着团团转,就要先拿到这张表,然后按照上面给的顺序,或者说前面我讲的顺序仔细地验验。

  验不出问题,那自然皆大欢喜(不过这是不可能的,有一个验了近10年房子的资深级验房师曾说过,目前来说,就没有没问题的房子,只是大小和严不严重的问题,你要是能遇上一处完全没问题的,那几乎可以和看见外星人一样,机会是相当的渺茫了)。如果验出问题,就要在这个表格中将具体存在的问题一一列举,然后和开发商或者物业约定好维修完成的时间,到那个时间再来验一次,确保问题解决,要是还没有解决,你就可以尝试用强硬一些的办法了,为了自己的权益,面子就抛一边儿去吧。

第61节:让你的设备武装到牙齿(1)

  03 让你的设备武装到牙齿

  作为一个门外汉,其实也挺不容易的,到哪儿,哪儿不会,也挺憋屈的,要是说在不同的工作领域,那还能理解一下,毕竟“术业有专攻”嘛。但要是搁在买房、验房这个事儿上,门外汉就绝对要不得了,你要是不懂,就只能被人耍得团团转。要判断一个验房的人是不是门外汉,不用看特别多,就只瞅瞅他拿没拿工具就知道了。要是小锤子、小榔头、尺子、电笔等等,带得超级齐全的,或者直接背一验房工具箱,那这种人,开发商就得打起十二分精神对待了,绝对是难缠的主儿。要是傻乎乎的,什么都没带,就光一人站那儿了,你说你能看出什么细节的问题来,就像个摘了眼镜的近视眼,那能看明白吗?这样的验房人自然就会很容易被开发商所蒙蔽了。为了不让自己做个外行(最起码看起来不像个外行),我先来给你说说这基本的验房工具都有哪些,就算你真不懂,下回你也可以带着去装装样子。

  专业的验房工具要认识

  虽然,你不是专家,但是一定要认识专家手里拿的是什么东西,知道它有什么用,好歹能和别人白活白活,他在干嘛干嘛呢,别非要把自己往文盲那个堆儿里整。

  1.垂直检测尺

  顾名思义,就是用来检查墙面等的垂直度的。这种尺子一般是可以展开来的结构,可以用1米和2米两个档位,用的时候,就将左侧面贴紧被测的这个面,观察它上面的指针停止摆动时,下面所对的这个刻度,就是偏差的毫米数了。

  当然,这个仪器也能用来检测平整度和水平度,多功能的,蛮实用的。

  2.多功能内外直角检测尺

  顾名思义,检测直角的,一般就是由主尺和副尺衔接在一起的,主尺上面会带有水平仪,能够较好地调整水平检测时的角度,使得结果更准确。

  3.多功能标准游标检验尺

  这种尺子上,一般会标有钢筋标准误差、混凝土标准误差、砖缝标准刻度,能够测量的东西有很多方面,能够检测上面的这几个和钢筋保护层、坡度等内容,可以说是真正地一尺多用。

  4.反光镜

  一般来说,可以通过光线的角度的作用,让你能看到正常角度下看不到的阴暗面啊,亮度不够的地儿的情况。

  上面所说的这些工具,只是一点点皮毛,专业的工具,那多得不可胜数了。一般来说,都可以从当地的质检部门借到,但是建议,如果不是专业的验房师还是不要用了,否则的话,眼尖的开发商只需要看看你拿这些工具的架势,就知道你是个什么水平,别没卖弄成,反倒给人留下笑柄。

  小物件,大作用

  “工欲善其事,必先利其器。”这句话可是再正确不过了。放在验房上,你想啊,要是没个得心应手的工具啊,你能看出这所谓的质量问题中的道道?就凭一双眼,你就看出这墙到底歪没歪,要是真歪到能让你肉眼就看出来的程度,那就问题大了,简直能比得上楼歪歪了,这样的房子肯定是过不了前面讲过的质量验收这一关的。只要是过了这一关的房子,基本上是没有致命的、可以死人的问题的,但是离你梦想了很久的完美无缺的房子,那还是有很大差距了,这个时候了,就需要你借助一下合适的工具,来找出这其中的差距了。前面也说过了,专业的工具要配专业的人士,如果你就是个普通的买房人,还是尽量别用,免得贻笑大方。其实,最好的办法就是能从生活中来选择一些合适的小物件,让这些不起眼的小东西来帮你挑刺儿。

  1.榔头

  榔头可以说是验房必备的工具了。它的作用也很明确,就是敲。可别小看这“敲”,能敲出很多你意想不到的问题来的。

  比如说,轻轻地敲敲这个墙壁,听响声,如果是比较实、比较沉闷的声音,基本上就没有特别严重的问题。如果说声音是“空空”的,那就说明这堵墙有问题了,要么是基本的混凝土没弄均匀,水泥、砂浆没有完全搅拌好,或者说是用量上差一些;要么就是墙里面抹灰的部分有开裂现象。一旦出现这些问题,那就说明这房子的内在有问题了,赶紧解决,别等着将来后悔。

  当然了,这屋子大了去了,你要是一寸一寸地这么敲,也太费事了,所以,就要找准重点部位,也就是最容易出现这种“空鼓”现象的地方。从这么多年收房、验房的经历中来看,一般这个方面如果有问题,都会出现在窗台的两侧边或者是墙壁中间的位置。因此,对于这些地方,你就要仔仔细细地查查了,其他的地方,就可以采取“抽样检查”的方法,随便挑那么几处、十几处查查,如果有问题的地方比较多,那你再一寸一寸地去挨着查。

  你别光想着在这儿敲敲,那儿敲敲的,也得注意一下,毕竟这房子将来是要自己住的, 不要现在就搞破坏,在墙上留下个什么小坑之类的,否则将来后悔的是自己,尤其是那些墙面已经装修妥当的房子,更得注意这一点了,要像爱护自己的老婆一样,爱护这房子。最简单实用的方法就是要在敲的时候,在墙上垫上点报纸啊、白纸什么的,就行了。

  2.卷尺

  尺子是干吗用的,量长度呗,从这个角度来说,是你最不能忽略的一个小东西了,你要测面积,量楼高啊什么啊,都离不开它。

  具体怎么测量,这是人都知道的常识,不再罗嗦,只是要强调一点,这个长度啊,有一个允许的误差范围,这房子是人建的,又不是机器弄的,所以,有那么一小点差还是可以接受的,一般来说,就是5毫米之内的就能接受,超过这个数的,就要要求开发商进行整改了。

  当然,这个过程中,你必须拿着当时签订的合同中的户型图的附件来说事儿(我早就和你说过,这个户型图要细化到每一个数字,要是没有具体的数字,看你这个时候怎么办,还不被人家牵着鼻子走啊)。同时,你还要有那么点专业知识,别什么都不懂就瞎咋呼。我举个例子啊,比如说约定的卧室的宽度应该是3米,它不是说从这堵墙到那堵墙就得有3米,而是加上两边的墙壁的一半厚度和抹了灰的厚度,一共要3米,一般情况下,墙面的厚度要在24到30厘米之间,而抹灰则要有4厘米左右,你得把这两个抛去,剩下的才是两堵墙之间的真正宽度。要是不知道这个,在那儿瞎嚷嚷,还会被人笑话,没文化。

  再啰唆一句啊,一般情况下,这个卷尺的长度有5米就够了,除非你买的是那种狭长狭长的,胡同一样的房子,或者说超大的豪宅,否则,这5米用来量高度也好,长宽也好,都是基本够用的。

  3.电笔或者插排

  这个的作用再明显不过了,就是验电的。如果说没有这玩意儿,可以选择用带有指示灯的插排,将这些插在电源的插座里,才能知道有没有电。

  当然,为了保险起见,可以多试验几次,拉了总开关,电笔或者插排的灯就应该灭,这么拉几次都没有问题,就说明这个线路和开关是安全的、连接正常的。如果说拉了总开关,电笔或插排的灯没有灭,或者是闪个不停,就有问题了,必须要马上解决,否则连基本的安全都没有保障。

  4.手电筒

  有人纳闷了,我大白天去看房,光线那么足,带什么手电啊,多此一举。错了,这想法可是错到家了。我让你带手电,不是说因为不够亮,要照着点,而是这手电他有你不知道的神奇作用,听我说一嘴,你就明白了。

  这个手电的作用呢,就是为了检查房屋的主体结构是不是合格,墙面是不是平的,是不是垂直的,有没有个坑儿啊,或者疤呀什么的。具体呢,就要用手电抵住墙的底部,将光往上照,这么一照,一溜儿的亮亮的,那就是没有问题的,要是说有哪个地方出现阴影了,那就是出问题的地儿了,那里肯定是不平整的。

  当然,这个手电的作用还不止这些,还可以用来照照排风通道啊,排烟通道啊之类的管道,看看其中有没有遗留的垃圾,早点清理干净为上。

  附带再说一下,手电最好能选择应急灯之类的,光线不仅较强烈,而且不容易发散,更容易照出问题。

  5.打火机

  别想歪了,我让你带打火机不是为了让你解决烟瘾,或是给别人打个火儿啥的,这种时候也用不着这样做。而是就是单纯为了点个火。主要的作用呢,就是用它看来点燃一张纸片,要突突冒烟才行,然后放在厨房啊、卫生间啊预留的排气管道口下面,看看这烟能不能上升到通气口的位置,立刻被吸走,如果能的话,就说明排气、排烟啊什么没有问题。

  当然,上面这就是一种普遍的方法,你也可以用火柴来代替打火机,香烟啊,香啊什么的来代替那个纸片,只要能冒烟就成。总之,你家里有什么,拿什么方便就拿什么,可以随意一些。

  6.笤帚

  很明显,这就是要让你来打扫卫生的,不过一定要选择小型的扫帚,或者说没有使用过的软毛刷子也成。两者都能带上,是最完美了。可以把地上和墙壁拐角处的灰尘清扫干净。不是说让你去免费劳动,而是这灰尘,它是你验房的大敌,它会把很多问题都偷偷地藏起来。只有打扫干净了,你才能看到地面或者地板、地砖上有没有缝儿,有没有坑儿,曾经还有个牛人遇见过钢筋都露在外面的情景呢。遇到这些问题,就一定要和开发商谈谈清楚,让他给个说法了。

  7.塑料软管

  验房的时候,水这个因素是必须要考虑的,就需要用到接水的容器,小盆,小桶之类的了,塑料管也可以,一头接在水龙头上,一头放在下水管道这儿,别弄得到处都是水。但是这里提到塑料软管,还有一个重要的作用,就是可以用来检测房间的地面平不平。

  在正常给水的情况下,可以把这个软管中接上水,让两头都抬高,别把水漏了,然后两人拿着这两端,分别放在每间屋子打对角的地方。慢慢地,等它里面的水面不再晃动的时候,标记一下水面的位置,然后用卷尺量一下这两个位置的高度,看差的有多少,如果在5毫米之内,是可以原谅的,如果超过了5毫米,那就说明这个地是非常不平整了,必须要求开发商予以解决。当然,你可以多测量几处,将问题都具体提出来,是哪儿,这样也方便后期检查。

  一般情况下,这个管子有10米长就够了,房屋的对角一般不会超过这个数(除非是豪宅),而且最好要选择透明的管子,方便看清楚里面水的高度。

  8.乒乓球

  别一咋就想着玩,这个乒乓球有你想象不到的作用。它可以用来检测卫生间地面的坡度。在建筑规范中,要求这个坡度有个范围,但是你在验房的时候,不大可能这么精准地测出来,就考察一下它是不是朝着地漏倾斜就行了。可以将乒乓球放在门口或者墙边,轻轻推一下,要是球能平稳地向地漏的位置滚动就没有问题了,要是说不动弹,那就证明根本就没有倾斜度,要么滚的速度太快,又说明这个坡度太大了,都是不行的,要进行整改。

  当然,这个乒乓球也可以用别的代替,比如说圆形的玻璃弹珠或者别的小球,你家里有什么的圆球型的,能平稳滚动的就成。

  9.粉笔

  不要以为粉笔就是老师的专用物品,这在验房的时候,可是你缺不了的东西。你上面发现了这样那样的问题,怎么才能更明确地让开发商或者说施工的人看明白了,就要用到粉笔了,比如说你可以在墙上出现“空鼓”的部位,圈个圈儿,写上“空鼓”,简单明确,看的人也明白。

  当然,除了给别人指出哪儿有问题之外,还得自己也记下,这就需要随身携带纸笔了,否则的话,有一些开发商怕你提问题,是不会给你提供这些东西的。

  10.照相机

  照相机最重要的功能是什么?记录呗。因此,你可以将所有发现问题的地方都拍照(和纸笔记录一样的作用,只是更直观一些),以便下次验房的时候对照着检查,能有个明确的比较,知道他改没改,修没修。

  当然了,退一步说,这也能作为将来出了问题,有了纠纷,要解决时候的一项有利证据,买房子这事儿,时时得长个后眼。

  11.其他小物件

  除了上面讲的这些之外,还有一些小东西也是尽量要带上的,家伙事儿越齐全,就能够检验的更全面。

  (1)两节5号电池:用来检查门铃或者对讲有没有问题。(一般情况下,都用的是5号电池,你要是担心出现非一般情况,可以再带两节7号的。)

  (2)小镜子:利用反光的原理,来检测不容易看到的暗处等。

  (3)计算器:来代替你的人脑进行一些小小的计算。

  (4)塑料袋:用来装各种垃圾,顺便维持房屋的干净整洁。

  (5)一把塞尺:如果大门有变形情况,能测出歪到什么程度,有个量化。

  (6)一把小凳子:时间长了,站累了,可以坐下来休息一下。

  验房是一个非常辛苦的过程,就如同相亲一样,你得把开发商这个媒人带给你的东西仔仔细细地查验一遍,要是现在就有问题,肯定是不能继续发展了,得等改进改进以后再说。希望上面的这些“武器”能帮到你的忙,让你在验房的时候,更好地做个验房“刁民”,将挑刺儿精神进行到底。

第66节:别看不起眼,影响可不小  验完了大面,验完了细节,再来验验房子中的那些虽然不是很大个儿,但是出问题也会影响巨大的不为人所熟知的“不起眼”的地方。这些地方也要好好地考查考查,绝对要将问题消灭在收房子之前。

  没吃饱的弱电箱

  电这个玩意,从被人们发现,到利用,再到大规模利用,经历了一个非常长的时间,发展到现在,几乎什么东西都和电挂上了钩,少了电,什么都没有办法运转。但对于这关乎每一分每一秒生活的这么个东西,很多人并不了解。我怕先来给你说道说道。

  1.电这个玩意儿

  电这个东西,说道太大了,有高压电,低压电,有交流电,直流电,有强电,弱电,其实都是物理上的一些东西,我简单提一句家庭里要用到的电,免得下面要是有个物理学专家,拿板砖拍我,嫌我啰嗦。

  (1)直流、交流

  一般来说,家里用的都是220伏的交流电,而不是380伏的交流电。

  (2)强电、弱电

  一般来说,家里的大件电器,冰箱啊,空调啊,还有灯泡什么的,都是可以接在墙上的插座上的,都要用220伏的电,都属于强电。

  而什么数字电视信号线啊、电话信号线啊这种的,要用的都是36伏以下的弱电,人体直接接触没有大的安全问题。

  2.弱电箱的配备要留意

  既然家里的电有强电和弱电之分,两者之间不能混用线,不能混用插头,就必须要有明确的区分,强电有强电的阳关道,弱电也要有弱电的独木桥。

  一般来说,配电箱就是强电的地盘儿了,所有入户的220伏的电流都必须经过这里才能输送到各个插座啊、线路啊什么的,这上面应该有明确的标识,哪个开关是控制什么的,要一一对应,这点是绝对不能少的。而弱电也有自己专门的窝儿,就是被称为弱电箱的这么一个玩意儿,一般都做在进门之后的墙上,外面有个能开关的板子,上面写着“TV”“数据多媒体箱”“多媒体”等等之类的字眼。

  从我国现在盖的大部分房子来看,这个弱电箱里要接三样电,分别供数字电视、电话和网络用。有的情况下,电话和网络的线是通用的,并成了一根线,所以说,这个弱电箱里有两根线,或者是三根线都是正常的。你仔细看清楚它上面标的文字说明,不缺功能就成。

  这就要求验房人要细心一些检查了。当然,还是要有前提的。就有这么个事儿,某个小区的业主去验房的时候,前面的几乎居然都没有提到要看弱电箱,只有当天最后一位验房的业主很精明,要求要打开箱子,看看里面布的线。开发商就推诿说没带钥匙(现在的弱电箱几乎全部都是带锁的),一时看不了, 这个业主也是个坚持的主儿,就说:“没事儿,我不着急,您去拿,我等着就成了。”最后开发商只能把钥匙拿出来,打开箱子一看,里面是空的,别说线了,连个线头都没见着。这业主就拿合同说事儿了,“当时,合同上规定好了,有预埋有线电视、电话及宽带网管道至室内弱电箱这么一条的,现在怎么没有呢。”最后开发商只能赶紧补工,把这缺口堵上。

  看看,这亏得是有人发现了,要是所有验房的人都迷迷糊糊的,不就一起都被人糊弄了呀。而且要是没有合同约定,你就是发现了问题,都没得解决,还是那个老问题,前提就要把后期的所有问题都想好了。

  弱电箱这玩意儿你重个功能就成,别老在那个什么颜色啊,丑啊,什么的上面打转儿,没什么实际意义。

  玻璃安全要重视

  有窗就会有玻璃,玻璃这个东西的种类是太多了:薄玻璃,厚玻璃;单层玻璃,双层玻璃;毛玻璃,精玻璃……绝对要把眼睛睁大点,看看开发商给你用的什么玻璃,这质量上差点,价钱上就差不少,别让他有偷工减料的机会。

  先来看看相关规定啊。国家发布的有关建筑规程总,对这一点有明确规定:“对七层及七层以上建筑物的外开窗、面积大于1.5平方米的窗玻璃、幕墙等必须使用安全玻璃,业主如果对玻璃材质心存疑虑,有权要求开发商提供相关的质量证明。”

  那比较着这一点,你就可以认真地去验了,这个玻璃的厚度够不够,强度能不能禁得住外来的撞击(要是薄得和层纸没区别,那万一有个什么事儿,什么抵挡作用都起不了),这个玻璃够不够平滑,有没有歪歪扭扭的。这都是要查的问题,当然,最好是能要求开发商提供相关的质量证明,这样自己心里有个底儿。

  要是真有什么问题,马上提出来,因为这玻璃,开发商他自己造不了,肯定是和一个厂家定来的,你验房的时候,肯定没过保修期呢,有问题的话,厂家必须来给你修。(说不定你能挑出毛病,开发商还能着乐呢,因为他可以用这个把柄,来和玻璃厂家交涉,少给点儿尾款或者说要点儿赔偿呢。)

  猫眼,能看清才行

  现在的防盗门上,都装着这么个玩意儿,让你在家里就能很清晰地看见外面的人,不至于冒冒失失就给人开门,万一遇上坏人,这个东西还真是有挺大的作用。因此,为了不让它就是个摆设,在验房的时候,就要看看这个猫眼是不是正常,有没有松动,视野清不清楚,当然,更要注意,有没有装反了,不然就不是你看别人,而是别人观摩你了。有问题的话,要求开发商联系这个门的厂家,进行修复或者更换。保证没问题的话,这后期才能发挥作用啊。

  烟火报警器,一定得要灵

  这个烟火报警器,现在的小区,收房之前都应该要配套好,要注意检查一下它能不能用。一般来说,大体上有两种类型的,一种是遇到浓烟,只会响个不停,等你去扑灭的;另外一种,就是检测到浓烟,会响,同时也会自动地喷水。

  无论是哪种的报警器,如果有条件,最好要试一下,保证这东西的灵敏度够,将来真正遇到问题的时候,得能用。至于说怎么试,那就人为地制造点烟雾呗。不过这招有点不太靠谱,慎用啊。

第68节:顾了小家,莫忘大家

  所谓小区,就是在这个区域内居住的人的共同的家园,和你自己的那个小窝就是大家和小家的关系,你别以为,自己管好自己这一亩三分地儿就行了,别的与你无关,不是这么回事。这小区对你的影响,那不是一点点。你说说啊,好不容易认识个新朋友,人家问你,“你住哪儿啊?”你刚说个××小区,对方还在那儿琢磨什么地儿呢,旁边就有人嘀咕了,“××小区,不就是前两天报纸上说的垃圾都快堆成山了的那个地方吗?从那种地儿出来的人,……”说着说着,还得用异样的目光打量打量你,好像怕你身上带着十来万个细菌一样。这下好了,你这新朋友也听见了,估计你们这朋友也交不成了,损失大不大?其实不就是那么点公共空间的事儿吗?这事儿说大也大,说小也小,真是得万分注意了。

  公共环境验收注意

  小区,小区,啥意思,就是“一小片独立的区域”,在这片区域里,除了要有各家各户的房子,还有公共使用的地方,这两方面都没有问题了,你这片“相对独立的居住环境”才能算是完善、良好的。要是大家验房的时候,都只关注自己家里的那一亩三分地儿,对这个公共的环境不加以重视,那可完蛋了,开发商要是在中间偷工减料的话,你看着吧,住不了几天,绿地上的草都死了,为啥,临时凑数从别的地儿挖来的,根本就不是自己长的,没根儿,能长得了吗?再过几天,健身乐园里的那些设备也都不能用了,说不定本来就是坏的呢,谁让你们当时验房的时候没发现问题呢?瞧瞧,这些问题是不是够烦人的,其实本来不应该有这么麻烦的,只需要你在验房的时候,多留个心眼,多看看,多关注一下公众环境,在前期把问题都解决了,不就没事儿了。

  1.别把消防当摆设

  现在的楼房啊,是越盖越高,10来层,20层不过瘾了,开始蹦上30、40层,这土地利用率是高了,但是相对的,安全问题就出来了,这其中最严重的就是消防安全问题。说句不吉利的啊,这万一要是着了火,隔着身边就有消防器材的话,指不定你就把这火给灭了,要是没有,你就干着急吧,跑,太高了,跑不了几步;灭火,没工具,就眼巴巴地在那儿祈求消防队员快来吧。要是这消防车路上有个堵车啥的,你还能有啥指望。所以,为了不让自己真的有一天,就这么点儿背的话,在验房的时候,就一定要注意这个消防设施的验收了,现在看好了,说不定什么时候能救自个儿一命呢。

  当然,现在国家对这一点有非常严格的规定了,要求高层公寓的每一层都要在显眼的位置设置消防箱,里面要放有消火栓、消防水带、消防枪。

  既然有规定,那你就严格按照这个道道来就好了,在去验房的时候,一定要找到你这层楼的消防箱的位置,要是没有,那开发商可就是出大问题了,你要是想告他,准能告死他,说严重点,就叫什么“蔑视人民群众的生命财产安全”,这罪名,他背得起吗?所以说,这消防箱,只要他开发商长脑子了,就一定会装。但是你在验房的时候,不要光看着有这么个箱子,就算完事,必须要求他打开,看看明白,里面缺什么少什么,必须补上。(不打开看,结果后来里面是空的,这种情况出现的次数并不少,不要太相信开发商的良心,眼见为实。)

  当然,你如果再懂行一些,可以拿起这些器材来看看,是不是新的,有没有合格证,能不能用。把这些都验收清楚了,自己住进来也才能安心不是吗,千万别被门面工程给欺骗了。

  当然,由于前些年建筑条件的限制,很多老的小区中没有这种设备,你要是买了二手房,一定要注意检查这个问题。如果说其他方面的都很好,就缺个这,那你就权衡权衡,不行就自己买个灭火器,搁在屋里,也能安心点儿。

  2.检查好代步工具——电梯

  我做了这么多年房子,就发现一个怪事,对于电梯,这个大家平时都要用到的老朋友,在验房的时候,却很少有人去关注,100个人里面,能有5个问到电梯的事儿,就不错了,其实,这是一个很大的疏漏。这个玩意儿,要是质量不高,你不得担心,自己哪天会不会被卡在里面出不来,多悬乎呀,就算没有这么严重的问题,它今儿坏了,明儿修了,那不也是个麻烦事嘛,因此,要避免这个问题,就必须要把这个以前不曾注意到的问题注意起来。

  (1)品牌关乎质量

  基本上,很少有住房能说出自己那栋楼的电梯是什么牌子的,这个,一方面是因为开发商没有明确地告诉你,再一方面,就是业主本身也不细心,每部电梯里,肯定都贴着什么品牌说明啊,质量保证之类的,就是看一眼的事儿,干嘛不注意啊。我之所以这么强调这个品牌,是因为电梯的品牌与质量之间有着深刻的关系。

  如果前期的购房合同中,对这个电梯没有特别的约定,很多开发商会选择用国产的、小品牌的电梯,这里面的道道多着呢,虽然从安全性上来说,不会有特别大的问题,但是舒适度、电脑控制等等就有很大的差别了,在能用的情况下,开发商为了多赚钱,必然地会选择便宜的装啊(曝一个啊,一般,一台进口电梯要比国产电梯贵10万元左右,那些小厂商的,就差得更多了)。

  那为了自己的生命安全考虑,你还是多关注一下这个问题吧,尽量地在前提的合同中,要规定使用进口电梯,或者是国产大厂家的电梯。这样的话,好歹会有一些保障,心理也能踏实一些。

  (2)维护是个事儿

  从我国现有的建筑规程上来说,对这个电梯的安全性都做了要求,但是除了安全,舒适性啊、人性化啊什么的,就没有明显的限制。一般好的品牌公司这方面的服务就比较到位,次一些的就不会有,所以还是归结到了那个问题,要选择好的品牌的电梯。而且好的品牌的电梯,后期的维修服务、质保会做得更好一些。毕竟万一要是坏了,是要全体业主掏钱来修的,所以肯定是修的次数越少越好啊。这关乎钱的事儿,别马虎。

  (3)注意载重量

  这是个很重要的问题,你想啊,虽然说你住的房子是“一梯两户”,可这楼房有45层,一共就有90户。这赶上早晚上下班高峰期,你等个电梯得费死劲。好不容易下来了,你一上,叮,满员了,够郁闷吧。楼层低点的还能爬下去,那卡在十几层、二十几层,爬还是不爬,爬吧,得累个半死,而且得年轻力壮的,能爬得了,上了点年纪的,那是绝对不行啊。不爬吧,最少得等个10分钟,急都急死人了。你说这才两户,那些“四户”“N户”怎么办。所以,要考察一下这个电梯的载重量,一般限乘人数。要是太少了,尤其是10人以下,那可是个大麻烦事儿了。当然,这种事情,要是前期合同里规定了还好说,要是没规定,这会儿,你就是急得跳脚都没辙了。

  3.楼梯也是要查的

  很多人会说,我就坐电梯,楼梯和我没关系,这话可不靠谱啊,你就能不考虑个停电,或者电梯完全坏了什么的情况?所以,凡事别说满了,这楼梯是无论如何要查的,并且要注意很多细小的问题。

  (1)楼梯有没有栏杆

  这可是关乎安全的大问题,要是楼梯没有栏杆,走起来你都不自觉地就想溜墙根,如果梯度再陡点,那走走这儿,也是个巨大的考验。因此,从安全、舒适的角度来考虑,要装栏杆。

  (2)栏杆间距过宽

这栏杆倒是装上了,可这两根两根的间距也太宽了吧,都将近30厘米了,这要是钻个瘦点的人都没有问题。当然,这只是举个例子,之所以要强调间距这一点,是从孩子的角度来考虑的,这么宽的间距,那对孩子安全的威胁是不言而喻了,你不能保证一天24小时不错眼地盯着自己的孩子们,要是他溜出去玩了,这楼梯栏杆就是个大问题了。因此,这种情况下,这楼梯就是有严重质量问题了,根据国家《住宅设计规范》里面的规定,楼梯栏杆的间距绝对不能超过11厘米,你就可以要求开发商限期整改了,再不改,就联合其他的有孩子的、打算要孩子的、极其关心孩子健康成长的其他大批的业主们,来一起去找开发商了。当然,要是有业主委员会,这事儿也可以交由他们处理。国家有规定,还不信这么大个缺陷,它就能摆这儿不管了。

  4.绿地、园林设计

  现在的小区,都讲个绿化率,绿地覆盖面积啥的,你心里有个大概的谱儿,别合同上写着5%的绿地,你就见着10平米的一小块,这是绝对不能过关的。如果大致的面积没什么问题,还要注意一下这个绿地上种的草是不是真的,是不是临时移植过来,还没落下根的,这两种情况都很容易坏,而且坏了之后,物业可不会给你白修,要从你的什么维修金里扣的,是要自己掏腰包的,因此,在前期验的时候,就要打好底子,这样,后期(最起码是前期)就能少花点儿。

  5.楼前、楼后要平整

  这主要就是说一栋楼,楼前6米、楼后3米的场地内要保持平整,不能堆积建材或杂物,以确保进出安全。这就是“一平”,和“气、上水、电、污水、路”这五通是交房时的必须条件,要注意查看。

  6.合同中约定的安全报警设备、监控设备等的问题

  这是与你的切身利益息息相关的,能提前想到并写进合同里,证明你很有头脑,那具体验房的时候,就要看看开发商有没有按照约定做好了,别让自己前期的功夫白费了。

  当然,和这一问题类似的还有公共照明、停车位、噪音等的方面,要予以全面、认真的关注,才能保证后期不会麻烦不断。

  物业管理不可忽视

  进行完上面所有的步骤,你这房差不多就算验完了,但是还没有万事大吉,还差一点,就是得关注一下这个物业服务的问题。虽然说,现在的物业公司如果有什么问题的话,通过全体业主的协商是可以更换的,但是这毕竟是个长远的事儿,在前期的时候,尤其是入住比较早的住户,与开发商临时指定的物业公司,那是要打很多交道的,要多多沟通。

  如果你的房屋在验收时发现了什么问题,有一点你是不得不做的,就是需要和物业的有关人员确定好问题具体的解决方案和解决时间,到时再验收一次。如果说没有问题的话,就要准备签字交房了。但这房,不是白交的,肯定要掏一笔物业费。正常情况下,如果物业公司能够拿出物价部门已经审核过的收费依据,作为业主,你还是应该缴纳这笔费用的。要注意一下,因为物价部门一般是规定一个收费的上限,而且要物业服务完善才能达到那样的水平,因此,你这个时候缴纳的一般是要比这个水平低的,注意看一下,别一开始就做个冤大头。
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彩豆
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发表于 2012-7-11 16:39:52 |显示全部楼层
好多啊,了解下
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彩豆
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我是美女 积极会员 灌水天才奖 优秀会员

发表于 2012-7-11 17:02:48 |显示全部楼层
太长了吧???
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彩豆
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发表于 2012-7-11 17:46:28 |显示全部楼层
都是很有用的干货啊,可为什么不早出现了

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可乐儿  这正是我想说的!  发表于 2012-7-11 20:22
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彩豆
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灌水天才奖 积极会员 我是蟀哥 优秀会员 论坛活跃奖

发表于 2012-7-11 18:21:07 |显示全部楼层
怎一个长字了得!!

点评

钱哥哥  怎么会呢。机会有的是啊,这年头,买房差不多都要中年时才能买啊,除了富二代和暴富家。哥这种奔三的穷二代,还要奋斗好几年哈,不知道何时是个尽头。  发表于 2012-7-11 20:43
jacky  你还有机会,可以好好学习,哥哥姐姐们可没这机会了。  发表于 2012-7-11 20:39
钱哥哥  太长了,把哥吓话了,得慢慢看,慢慢消化了。  发表于 2012-7-11 20:26
可乐儿  让你学习的,还嫌长!  发表于 2012-7-11 20:23
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彩豆
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发表于 2012-7-11 20:48:51 |显示全部楼层
买房宝典,值得一看!
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彩豆
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积极会员 我是美女 灌水天才奖

发表于 2012-7-11 21:58:33 |显示全部楼层
只能先收着了
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